〈종합〉

보증금 6억 원, 월차임 100만 원짜리 부산 상가임대차가 환산보증금 기준을 초과하는 임대차임을 파악하고, 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항이 초과 임대차에도 예외적으로 적용시키는 규정이 무엇인지 가려내는 문제다.

• 보증금+월차임×100으로 환산보증금을 구해 지역별 기준액 초과 여부를 확인한다
• 초과 임대차라면 제2조 제3항에 열거된 규정(대항력·계약갱신요구권·권리금보호·차임연체 해지 등)만 적용됨을 적용한다
• 우선변제권·임차권등기명령처럼 열거되지 않은 규정은 초과 임대차에 적용되지 않음을 확인한다

〈정답 ②〉

차임연체에 따른 임대인의 해지권(제10조의8)은 제2조 제3항의 열거 규정에 포함되어 환산보증금을 초과하는 임대차에도 그대로 적용된다.

• 보증금 6억 원에 월차임 100만 원을 환산(월차임×100=1억 원)하면 환산보증금이 7억 원으로 부산 지역 기준액을 초과하는 임대차에 해당한다
• 환산보증금 초과 임대차에는 원칙적으로 법 전부가 적용되지 않고 제2조 제3항이 열거한 규정만 예외적으로 적용된다
• 제10조의8(3기 차임 연체 시 임대인의 해지권)은 그 열거 규정 중 하나이므로 이 계약에도 적용된다

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 보증금에 대한 우선변제권은 제4조·제5조에서 정하는 규정으로, 제2조 제3항의 열거 목록에 포함되지 않는다. 환산보증금을 초과하는 이 임대차에는 확정일자를 받았더라도 우선변제권이 인정되지 않는다.
• ㄴ ✕ 임차권등기명령(제6조)도 제2조 제3항에 열거되어 있지 않은 규정이다. 초과 임대차에는 적용되지 않으므로 甲은 임차권등기명령을 이용할 수 없다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 임차인의 보증금에 대한 우선변제권에 관한 규정은 이 계약에 적용되지 않는다.
• ㄴ ✎ 임차인의 임차권등기명령에 관한 규정은 이 계약에 적용되지 않는다.

〈함정〉

• 환산보증금 초과 임대차라고 해서 법이 전혀 적용되지 않는다고 착각하기 쉽다 — 제2조 제3항에 열거된 대항력·갱신요구권·권리금보호·차임연체 해지는 초과 여부와 무관하게 적용된다
• 우선변제권·확정일자·임차권등기명령·1년 존속기간은 열거 목록에 없어 초과 임대차에는 적용되지 않는다는 점을 놓치면 ㄱ·ㄴ을 옳다고 고르게 된다