이 단원에서는
제7단원 「휴업·폐업·겸업」에서 개업공인중개사가 경매·공매 대상 부동산의 권리분석과 매수신청대리를 할 수 있고, 그중 경매의 매수신청대리를 하려면 법원에 등록해야 한다는 것을 배웠습니다. 이 단원은 그 등록의 내용을 채웁니다. 그리고 등록을 하기 전에 알아야 할 것이 하나 더 있습니다 — 경매가 어떻게 진행되는가입니다. 무엇을 대리하는지 모르면 대리인의 권한을 외울 수 없습니다.
그래서 이 단원은 두 덩어리입니다. 앞의 3개 절은 「민사집행법」이 정한 경매 절차입니다. 법원이 경매를 시작해서 부동산을 팔고 대금을 받아 나누어 줄 때까지 무슨 일이 어떤 순서로 일어나는지, 그 부동산 위에 있던 권리들은 어떻게 되는지를 봅니다. 뒤의 2개 절은 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」이 정한 대리인 제도입니다. 누가 등록할 수 있고, 무엇을 대리할 수 있으며, 어떤 의무를 지는지를 봅니다.
13개년(2013~2025) 동안 27문항, 매년 평균 2.1문항이 출제되었습니다. 2021년에 1문항, 2024년에 3문항이 나온 것을 빼면 11개년이 모두 2문항씩입니다. 출제량이 이만큼 고른 단원은 이 과목에 드뭅니다.
아래는 26문항이 요구한 판정 126개를 절별로 나눈 것입니다. 판정 하나는 선지 하나 또는 보기 하나입니다.
24 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 1. 부동산 경매의 절차 23 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 2. 경매 권리분석과 배당 11 ■■■■■■■■■■■ 3. 차순위매수신고 23 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 4. 매수신청대리인의 등록과 취소 45 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 5. 매수신청대리행위의 범위와 의무
무게는 5절에 있습니다. 판정 126개 가운데 45개(36%)가 대리인이 무엇을 할 수 있고 어떤 의무를 지는지를 묻습니다. 4절과 합치면 68개(54%)여서, 매수신청대리인 제도가 이 단원의 절반을 넘습니다. 경매 절차 쪽은 1절과 2절이 각각 24개·23개로 비슷합니다.
계산형이 2문항 있습니다. 2016-38과 2019-33이고, 둘 다 차순위매수신고를 할 수 있는 금액의 하한을 구하는 문제입니다. 3절에서 두 문항을 직접 계산해 봅니다.
판례가 답을 정하는 부분은 좁습니다. 26문항 가운데 발문에 「다툼이 있으면 판례에 따름」이 붙은 것은 4문항이고, 확정 해설이 사건번호를 적은 판례는 3건인데 셋 다 유치권 하나에 몰려 있습니다. 2절에서 그 셋을 함께 봅니다.
공매는 경계로만 나옵니다. 단원 이름에 「공매」가 들어 있지만, 13개년에 공매를 직접 물은 문항은 없습니다. 공매가 나오는 것은 「경매의 매수신청대리는 법원에 등록해야 하고 공매의 입찰신청대리는 그렇지 않다」는 대비뿐입니다(2024-7 ㄴ). §0-6에서 그 경계를 정리합니다.