왜 시험의 본질은 기출인가

‘시험의 본질은 기출문제에 있다’는 것은 본질 공인중개사의 철학입니다.
하지만 실제 공인중개사 시험에는 해마다 새로운 문제가 출제되죠.

그래서 의문이 들었습니다.
과연 ‘시험의 본질은 기출문제다.’라는 생각이 정말 맞는 걸까요?
지난 기출문제만 공부한 사람이 다음 해 시험을 치르면 합격할 수 있을까요?
이 질문에 숫자로 답하기 위해 우리는 실험을 했습니다.

실험은 이렇게 했습니다

2021년부터 2025년까지 5개년 공인중개사 시험 1,000문항을 선지 · 보기 · 빈칸 · 계산 문제 하나하나로 분해하면, 총 4,358개의 문장이 됩니다. 이때 각 문장이 직전 해 시험까지의 기출문제와 해설에 있었는지, 본질 기본서에 있었는지를 AI를 활용해 하나씩 대조했습니다.

그리고 우리는 가상의 두 인물을 가정했습니다.

기출문제만 씹어먹은 사람

공부한 것직전 해 시험까지의 기출문제와 본질 해설

기출문제와 본질 기본서까지 씹어먹은 사람

공부한 것직전 해 시험까지의 기출문제와 본질 해설 + 본질 기본서 · OX 퀴즈 · 암기카드

2021년 시험이라면 2013~2020년 8개년,
2022년 시험이라면 2013~2021년 9개년,
…
2025년 시험이라면 2013~2024년 12개년 기출을 공부했다고 가정하게 됩니다.

또한 가상 인물들은 자신이 공부한 자료에 있는 문장은 기억하고, 없는 문장은 기억하지 못합니다. 기억한 문장만으로 정답을 가려낼 수 있으면 맞히고, 가려낼 수 없으면 기억하지 못한 선지 가운데에서 찍는다고 보고 점수를 계산했습니다.

여기에 본 시험 날 기억한 것을 모두 맞히는 경우를 「컨디션 최상」으로, 기억한 것도 일부(15% 정도) 놓쳐 맞히지 못하는 경우를 「컨디션 보통」으로 분류하였습니다.

기출만 공부해도 합격선을 넘었습니다

기출문제만 씹어먹은 사람은 5개년 평균 1차 90.1점, 2차 73.3점을 받았습니다. 컨디션 보통으로 계산해도 1차 79.6점, 2차 65.3점으로 합격선 60점을 넘습니다.

기출문제와 본질 기본서까지 씹어먹은 사람은 컨디션 최상에서 1차 99.7점, 2차 96.6점입니다. 컨디션 보통에서도 1차 87.7점, 2차 85.1점으로 여유 있게 합격합니다.

5개년 모두 합격선을 넘었습니다

한 회차에서만 운이 좋았던 것이 아닙니다. 컨디션 보통(아는 것도 15% 틀림)으로 계산해도 두 사람 모두 2021년부터 2025년까지 다섯 해 전부 과락 없이 합격 기준을 넘었습니다. 기출문제만 씹어먹은 사람의 2차 점수가 가장 낮았던 해는 2022년으로, 63.4점이었습니다.

공법만은 달랐습니다

과목별로 나눠 보면 한 과목이 다릅니다. 기출문제만으로 부동산학개론은 94.4점, 민법은 85.7점, 중개사법은 82.6점, 공시세법은 77.4점인데 공법은 60.1점입니다. 2022년(48.8점)과 2024년(55.4점)에는 공법 한 과목만 60점에 못 미쳤습니다.

이유는 각 과목 시험에 나오는 문장들의 기원을 살펴보면 드러납니다.

부동산학개론은 시험 문장의 84.2%, 민법은 77.3%가 이미 지난 기출과 해설에 있었습니다. 같은 논점과 판례가 해마다 되풀이되기 때문입니다. 공법은 44.4%뿐이고, 49.5%는 기출에는 없고 본질 기본서에만 있는 문장이었습니다. 공법 시험은 해마다 한 번도 기출되지 않은 조문에 대해 묻고 있습니다. 기출문제만으로는 선지를 하나도 가려낼 수 없었던 공법 문항이 해마다 9~18개, 평균 12.4개였다는 점은 시사하는 바가 큽니다. 그래도 그 빈자리는 본질 기본서가 메워줍니다. 기출문제에 본질 기본서를 더해 공부하면 공법 점수는 95.0점이 됩니다.

4,358개 문장 가운데 기출에도, 본질 기본서에도 없던 문장은 총 12개였고, 이들은 모두 공시세법에 있었습니다. 등기 첨부서류 실무, 지목 정의의 세부, 세법 특례 하나, 판례와 등기선례 몇 가지입니다. 나머지를 다 알아도 이 12개 문장 때문에 정답을 가려낼 수 없는 문항은 2025년 공시세법 15번 하나뿐이었습니다.

정리하면

5개년 시험 문장 10개 가운데 7개(69.0%)는 이미 지난 기출과 해설에 있었습니다. 기출문제만 제대로 공부하면 합격선을 넘을 수 있고, 기출에 없는 조문을 많이 묻는 공법은 본질 기본서가 그 빈자리를 메웁니다.

실험 방법 자세히

• 대상. 2021~2025년 5개년 · 다섯 과목 · 1,000문항. 선지와 보기와 빈칸을 합쳐 4,358개 문장(계산 문제는 풀이 방법 하나를 한 문장으로 처리했습니다).
• 판정. AI가 문장마다 직전해까지의 기출문제, 기출 해설, 본질 기본서 · OX 퀴즈 · 암기카드를 대조해서 「기출에 같은 문장이 있다 · 기출 해설에서 한 단계로 나온다 · 본질 기본서에 있다 · 어디에도 없다」 가운데 하나로 판정했습니다. 대조한 자료에 없는 것은 AI가 알고 있더라도 모르는 것으로 간주했습니다.
• 미리 본 효과(누수, leakage) 제거. 본질 기본서는 13년치(2013~2025) 기출 전체를 바탕으로 집필한 자료이기 때문에, 실험에 그대로 사용하면 그 해 문제의 내용을 미리 공부하고 시험을 치는 모형이 됩니다. 그래서 근거가 되는 기출 문장이 시험을 치는 해 이후의 내용뿐인 기본서 절에 들어있는 경우와, 해당 연도의 선지 문구가 기본서에 그대로 옮겨져 있는 경우, 그 문장은 모르는 것으로 처리하여 미리 본 효과를 제거하였습니다.
• 점수. 아는 문장은 맞히고, 모르는 선지 사이에서는 찍는다는 규칙으로 문항마다 정답 확률을 내어 문항당 2.5점을 곱해 더했습니다. 우리가 따로 정의한 「컨디션 보통」은 아는 것 가운데 15%를 모르는 것으로 돌려 다시 계산한 값입니다(점수 × 0.85 + 3).
• 검산. 해마다 일부 문항을 다른 AI 모델로 다시 판정했고, 본질 기본서에만 있다고 판정한 문장 1,189개는 그 절이 근거로 든 기출 연도를 프로그램으로 다시 대조했습니다. 일부 표본은 사람이 다시 읽어 검수했습니다. 이 표본 중 96%는 AI의 판정이 옳다고 여겨졌으나, 나머지 4%는 애매하다고 판단되었습니다. 이때 애매했던 것과 같은 꼴의 판정을 모두 모르는 것으로 간주하여 다시 계산해도 두 사람의 평균 점수는 1점 안쪽으로만 내려갔고, 결론은 달라지지 않았습니다.

한계

• 이 실험에서 산정한 점수는 실제 수험생의 점수가 아닙니다. 아는 것은 맞힌다(컨디션 최상), 아는 것도 15% 정도 놓친다(컨디션 보통)를 가정한 가상 모형입니다.
• 판정은 AI가 했고, 사람은 그 가운데 일부 표본을 다시 읽어 검수했습니다.
• 미리 본 효과(누수, leakage)는 기본서의 절 단위로 걸렀습니다. 한 절 안의 문장 하나가 그 해 문제 때문에 들어간 경우는 다 거르지 못했을 수 있어, 두 번째 사람의 점수는 다소 높게 나왔을 수 있습니다.
• 본질의 기출 해설은 2026년 현행법 기준이기 때문에, 문제가 출제된 당시의 법과 달라진 부분은 내용이 같으면 같은 문장으로 보았습니다.
• 「본질 기본서」 쪽 점수는 본질 공인중개사가 집필한 본질 기본서를 넣어 측정한 데이터입니다.

숫자 전체

5개년 평균

연도별 차수 평균

기출문제만 씹어먹은 사람, 연도 · 과목별(컨디션 최상)

기출문제와 본질 기본서까지 씹어먹은 사람, 연도 · 과목별(컨디션 최상)

시험 문장의 판정 갈래(%)

기출문제만으로는 선지를 하나도 가려낼 수 없었던 공법 문항 수(40문항 중)

기출에도 본질 기본서에도 없던 문장 12개(모두 공시세법)

본 실험의 수치들은 백테스트 모형의 기대점수입니다.