〈종합〉

일반 농지(A)와 국·공유 농지(B)의 임대차 규율 차이를 묻는 문제로, 국·공유농지에는 3년 이상 최소기간 규정 등 임대차 특례가 적용되지 않는다는 점이 핵심 출제 의도다.

• A농지 관련 선지(①~④)는 각각 대항력 요건, 불가피한 사유의 효과, 갱신 시 기간규정 적용, 종료명령 주체를 조문과 대조해 소거
• B농지는 국·공유재산 특례로 임대차 기간 규정(제24조의2)이 적용 배제됨을 확인해 정답 확정

〈정답 ⑤〉

국·공유재산인 농지는 농지법의 임대차 관련 특례 규정 적용이 배제되어, 3년 이상이라는 임대차 기간 제한을 받지 않는다.

• 국·공유재산인 농지는 농지법 제24조·제24조의2 등 임대차 관련 규정의 적용이 배제되는 특례 대상임(국공유특례)
• 일반 농지 임대차는 원칙적으로 3년 이상(다년생식물 재배지는 5년 이상)이어야 하고 이보다 짧게 정해도 법정 기간으로 약정된 것으로 보지만, 이는 국·공유농지에는 적용되지 않음
• 따라서 B농지(국유재산)는 임대차 기간을 3년 미만으로도 자유롭게 정할 수 있음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 제24조 제2항에 따르면 A농지 임대차는 등기가 없어도 임차인이 시·구·읍·면장의 확인을 받고 농지를 인도받으면 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생긴다. 등기가 필수 요건은 아니다.
• ② ✕ 취학은 임대차기간을 3년 미만으로 정할 수 있는 불가피한 사유(제24조의2 제3항)에 해당한다. 3년 이상으로 해야 한다는 원칙이 오히려 배제되는 사유이므로 틀렸다.
• ③ ✕ 질병 등 불가피한 사유로 임대차기간을 3년 미만으로 정한 경우, 갱신·재계약 시에도 동일한 기간 규정이 적용된다(제24조의2 제4항). 즉 갱신 시에도 여전히 3년 미만으로 정할 수 있어, 3년 이상으로 해야 한다는 서술은 틀렸다.
• ④ ✕ 임차인이 정당한 사유 없이 농업경영에 사용하지 않는 경우 임대차 종료를 명할 수 있는 자는 시장·군수·구청장이며, 읍·면장이 아니다.

〈선지교정〉

• ① ✎ A농지의 임대차계약은 등기가 없더라도 임차인이 농지소재지 관할 시·구·읍·면장의 확인을 받고 농지를 인도받으면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다.
• ② ✎ 임대인이 취학을 이유로 A농지를 임대하는 경우 임대차기간을 3년 미만으로 정할 수 있다.
• ③ ✎ 임대인이 질병을 이유로 A농지를 임대하였다가 같은 이유로 임대차계약을 갱신하는 경우에도 임대차기간을 3년 미만으로 정할 수 있다.
• ④ ✎ A농지의 임차인이 그 농지를 정당한 사유 없이 농업경영에 사용하지 아니할 경우 시장·군수·구청장은 임대차의 종료를 명할 수 있다.

〈함정〉

• 국·공유농지는 임대차 관련 규정(제24조·제24조의2 등)이 배제된다는 특례를 놓치고, 일반 농지처럼 3년 이상이어야 한다고 단정하기 쉽다
• 취학·질병 등 불가피한 사유는 3년 이상 원칙의 '예외'로서 오히려 3년 미만을 허용하는 사유임을, 반대로 3년 이상을 강제하는 사유로 착각하기 쉽다
• 갱신·재계약 시에도 최초 임대차 기간 규정이 동일하게 적용된다는 점(불가피한 사유로 정한 짧은 기간도 유지)을 놓치기 쉽다