〈종합〉

1세대 1주택 고가주택의 양도소득세 계산구조를 실제 수치로 검증하는 계산형 문항이다. 12억원 초과분만 과세한다는 안분 원리와 보유·거주기간별 공제율을 각각 적용해 합산하는 장기보유특별공제 특례를 순서대로 적용할 수 있는지를 묻는다.

• 전체 양도차익을 양도가액-취득가액-필요경비로 산출한다
• 안분비율 (양도가액-12억원)/양도가액을 구해 과세대상 양도차익을 산출한다
• 전체 양도차익에 보유기간별+거주기간별 공제율을 합산 적용한 공제액을 구하고, 여기에도 같은 안분비율을 곱해 과세대상 공제액을 산출한다
• 양도소득금액에서 기본공제 250만원을 차감해 과세표준을 확정한다

〈정답 ①〉

양도가액 25억원 중 12억원 초과분에 대해서만 과세하는 고가주택 특례를 적용해 과세대상 양도차익과 장기보유특별공제액을 안분한 뒤, 기본공제 250만원까지 빼면 과세표준 153,500,000원이 된다.

• 전체 양도차익 = 실지거래가액 양도가액 25억원 - 취득가액 19억5천만원 - 양도비 및 자본적지출액 5천만원 = 5억원
• 고가주택 안분비율 = (양도가액 25억원 - 12억원) / 25억원 = 13/25 = 0.52
• 과세대상 양도차익 = 5억원 × 0.52 = 260,000,000원
• 1세대1주택 고가주택은 장기보유특별공제를 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 적용해 합산하므로, 전체 양도차익 5억원에 대한 공제액 = 5억원 × (20%+20%) = 200,000,000원
• 고가주택 장기보유특별공제액도 동일한 안분비율을 곱해 과세대상분만 반영 = 200,000,000원 × 0.52 = 104,000,000원
• 양도소득금액 = 과세대상 양도차익 260,000,000원 - 과세대상 장기보유특별공제액 104,000,000원 = 156,000,000원
• 양도소득과세표준 = 양도소득금액 156,000,000원 - 양도소득기본공제 2,500,000원 = 153,500,000원

〈오답선지 해설〉

• ② ― 양도소득금액(156,000,000원) 단계에서 계산을 멈추고 양도소득기본공제 250만원을 차감하지 않으면 나오는 값이다.
• ③ ― 장기보유특별공제액에 안분비율을 곱하지 않고 전체 공제액(200,000,000원)을 그대로 반영하면 과세대상 양도차익 260,000,000원에서 200,000,000원을 뺀 60,000,000원이 되는데, 이와 달리 과세대상 양도차익 260,000,000원에서 기본공제만 빼는 등의 오류 경로로 나올 수 있는 값이다.
• ④ ― 고가주택 안분비율을 곱하지 않고 전체 양도차익 5억원에 안분비율만 적용한 과세대상 양도차익 단계(260,000,000원)에서 장기보유특별공제를 전혀 반영하지 않으면 나오는 값이다.
• ⑤ ― 고가주택 안분비율을 적용하지 않고 전체 양도차익 5억원을 그대로 양도소득금액으로 처리하면 나오는 값이다.

〈함정〉

• 12억원 초과분 안분을 양도차익에만 적용하고 장기보유특별공제액에는 적용하지 않는 실수 — 공제액도 동일한 안분비율을 곱해야 한다
• 1세대1주택 고가주택은 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 더해 곱하는 것이 아니라 각각 곱한 금액을 합산한다는 점을 놓치고 일반자산처럼 한 번만 곱하는 실수
• 양도소득금액 단계에서 계산을 멈추고 양도소득기본공제 250만원 차감을 빠뜨리는 실수