〈종합〉

건물·토지A·토지B 세 자산을 같은 과세기간에 양도했을 때, 건물은 장기보유특별공제(3년 미만이라 배제)와 양도소득기본공제만으로, 토지B는 여기에 토지A의 양도차손 통산까지 얹어 과세표준을 구하는 계산 문제다. 세 자산이 모두 토지·건물로 같은 소득호에 속한다는 점, 그리고 기본공제 250만원은 소득호 전체에 한 번만 적용된다는 점이 핵심이다.

• 보유기간으로 장기보유특별공제 적용 여부를 먼저 가른다(3년 이상만 적용, 공제율 6%)
• 토지A의 양도차손을 같은 소득호(토지·건물) 안에서 다른 자산 양도소득금액과 통산한다
• 기본공제 250만원은 소득호 전체에서 한 번만, 먼저 양도한 자산부터 순서대로 적용한다
• 건물→과세표준 계산, 토지A·B 합산 후 기본공제까지 적용해 토지B의 과세표준을 산출한다

〈정답 ④〉

건물은 보유기간이 3년 미만이라 장기보유특별공제 없이 양도차익 1,500만원에서 기본공제 250만원을 빼 과세표준 1,250만원이 된다. 토지A·B는 같은 소득호에서 차손을 통산한 뒤 남은 양도소득금액에서 순서대로 기본공제를 적용하면 토지B의 과세표준은 350만원이 된다.

• 건물: 보유기간 1년 8개월로 3년 미만이므로 장기보유특별공제 적용 안 됨(소득세법 제95조 제2항) → 양도차익 1,500만원 그대로 양도소득금액
• 건물은 먼저 양도(3.10.)한 자산이므로 기본공제 250만원을 여기서 먼저 차감 → 1,500만원-250만원=1,250만원(제103조 제2항, 먼저 양도한 자산부터 공제)
• 토지A: 보유기간 4년 3개월로 3년 이상이나 양도차손(-2,000만원)이라 공제 대상 없음, 이 차손은 토지·건물 소득호 내에서 통산 가능(제102조)
• 토지B: 보유기간 3년 5개월로 3년 이상 → 장기보유특별공제 = 양도차익 2,500만원×6% = 150만원 → 양도소득금액 2,500만원-150만원=2,350만원
• 토지A·B의 양도소득금액을 소득호 내에서 합산: 토지A(-2,000만원)+토지B(2,350만원)=350만원
• 건물 소득에서 이미 기본공제 250만원을 다 썼으므로(같은 토지·건물 소득호 내에서 250만원은 1회만 적용) 토지A·B의 합산액 350만원에서 추가 공제 없이 그대로 과세표준 350만원

〈오답선지 해설〉

• ⑤ ― 기본공제 250만원을 건물과 토지 양쪽에서 각각 적용하면 나오는 값이다. 건물·토지는 같은 소득호(토지·건물·부동산권리·기타자산)이므로 기본공제는 그 소득호에서 딱 한 번, 먼저 양도한 자산부터 적용해야 한다.

〈함정〉

• 건물과 토지A·B를 서로 다른 소득으로 보고 기본공제 250만원을 각각 따로 빼면 건물 1,250만원·토지 100만원이 나와 오답(⑤ 등)에 걸린다 — 소득세법 제103조상 기본공제는 '소득별로' 연 250만원이며 토지·건물은 하나의 소득호다
• 보유기간을 만 3년 기준으로 헷갈려 토지B에도 장기보유특별공제를 빼먹거나, 건물(1년 8개월)에 잘못 적용하면 값이 달라진다 — 3년 이상 여부를 정확히 따져야 한다
• 기본공제를 먼저 양도한 자산(건물)이 아니라 토지 쪽에서 먼저 차감하면 각 자산의 과세표준 배분이 달라진다 — 소득세법 제103조 제2항의 '먼저 양도한 자산부터' 순서를 지켜야 한다