다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가치 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate, %)은?
○ 순영업소득(NOI): 연 30,000,000원
○ 부채서비스액(debt service): 연 15,000,000원
○ 지분비율 : 대부비율 = 60% : 40%
○ 대출조건: 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금균등상환
○ 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년): 0.177
- ① 3.54
- ② 5.31
- ③ 14.16 ✔
- ④ 20.40
- ⑤ 21.24
해설 보기
〈종합〉
부채감당법으로 환원이율을 구하는 계산형 문제다. 부채감당률(DCR)·대부비율·저당상수를 곱하는 산식만 알면 바로 풀린다.
- 부채감당률(DCR) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액 산정
- 부채감당법 산식: 환원율 = DCR × 대부비율 × 저당상수 적용
- 주어진 수치를 대입해 계산
〈정답 ③〉
부채감당률 2에 대부비율 0.4와 저당상수 0.177을 곱하면 환원이율은 14.16%다.
- 부채감당률(DCR) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액 = 30,000,000 ÷ 15,000,000 = 2
- 부채감당법 산식: 환원율 = DCR × 대부비율 × 저당상수
- 대입: 2 × 0.4 × 0.177 = 0.1416 → 14.16%
〈함정〉
- 지분비율·대부비율이 주어져 있어 금융적 투자결합법을 떠올리기 쉽지만, 부채서비스액과 저당상수가 함께 주어졌으므로 부채감당법(DCR×대부비율×저당상수)을 써야 한다.
- 부채감당률을 부채서비스액÷순영업소득으로 뒤집어 계산하면 0.5가 되어 전혀 다른 값이 나온다 — 정의는 순영업소득÷부채서비스액이다.