〈종합〉

유효총소득에서 영업경비를 차감해 순영업소득을 구하고, 토지·건물의 가치비율로 종합환원율을 가중평균한 뒤 직접환원법으로 수익가액을 산정하는 계산 문제다.

• NOI = EGI(38,000,000) - OE(8,000,000) = 30,000,000원
• 종합환원율 = 토지비율40%×5% + 건물비율60%×10% = 2%+6% = 8%
• 수익가액 = NOI ÷ 종합환원율 = 30,000,000 ÷ 0.08 = 375,000,000원

〈정답 ②〉

유효총소득에서 영업경비를 뺀 순영업소득 30,000,000원을, 토지·건물 가치비율로 가중평균한 종합환원율 8%로 나누면 375,000,000원이 나온다.

• 순영업소득(NOI) = 유효총소득(EGI) 38,000,000 - 영업경비(OE) 8,000,000 = 30,000,000원
• 종합환원율(물리적 투자결합법) = 토지비율 0.4×토지환원율 0.05 + 건물비율 0.6×건물환원율 0.10 = 0.02+0.06 = 0.08(8%)
• 수익가액 = NOI ÷ 종합환원율 = 30,000,000 ÷ 0.08 = 375,000,000원

〈함정〉

• 토지·건물의 가치비율(40%:60%)을 환원율과 서로 바꿔 매칭하면 종합환원율이 달라진다 — 토지비율에는 토지환원율, 건물비율에는 건물환원율을 각각 곱해야 한다.
• 영업경비 외에 부채서비스액·영업소득세·감가상각비를 추가로 빼면 NOI가 왜곡되는데, 이 문항은 EGI에서 OE만 차감하면 NOI가 나오는 단순 구조다.