〈종합〉

나지·건부지의 정의와 감정평가상 가격관계(건부감가)를 정확히 아는지 묻는 용어 이론 문항이다.

• 나지·건부지 각각의 정의 요건(정착물 유무, 사법상 권리 유무)을 먼저 확인
• 건부감가의 방향(나지가격보다 낮게 평가)을 기준으로 ③의 '높게 평가'라는 서술이 반대인지 점검

〈정답 ③〉

건부지가격은 건부감가로 인해 나지가격보다 오히려 낮게 평가되는 것이 원칙이다. '높게 평가된다'는 서술이 반대로 되어 있어 틀렸다.

• 건부감가: 건물 등 지상 정착물이 나지의 최유효이용을 제약할 때 그 가치 저하분을 건부지 가격에서 차감하는 것
• 건부지는 건물에 의해 사용·수익이 제한될 수 있어 일반적으로 나지보다 낮게 평가됨(건부증가가 발생하는 예외적 경우가 아니라면)
• 따라서 '건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다'는 서술은 감가의 방향을 반대로 서술한 것

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 나지는 지상에 건물이나 기타 정착물이 없는 토지를 말한다 — 이용상태에 따른 분류의 기본 정의다.
• ② ○ 나지는 정착물이 없을 뿐 아니라 지상권 등 사용·수익을 제한하는 사법상 권리도 설정되어 있지 않은 토지여야 한다. 이 점이 건부지와 결정적으로 다르다.
• ④ ○ 건부지는 그 위에 지어진 건물이 부지의 최유효이용에 부합하지 않을 경우, 건물 존재 자체가 부지의 사용·수익을 제약하는 경우가 있다.
• ⑤ ○ 건물이 부지의 최유효이용에 적합하지 않으면 건물을 철거하거나 용도를 바꾸기 전까지는 최유효이용에 이르기 어렵다. 그래서 나지에 비해 최유효이용 기대가능성이 낮다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 낮게 평가된다.

〈함정〉

• '건부감가'라는 단어만 보고 감가니까 가격이 높아진다고 착각하기 쉽다 — 감가(減價)는 말 그대로 가치를 깎는 것이므로 나지보다 낮게 평가되는 방향임을 기억해야 한다
• 나지와 공지를 혼동: 나지는 사법상 제한이 없는 미이용 토지, 공지는 건폐율·용적률 제한으로 건물을 다 채우지 못하고 남긴 토지로 서로 다른 개념이다