〈종합〉

부동산 가격원칙 각각의 개념과 그것이 어느 감정평가방법·감가유형과 연결되는지를 묻는 이론 문항이다. 균형과 적합을 서로 바꿔 서술한 지점을 찾아내는 것이 출제 의도다.

• 각 선지가 다루는 가격원칙을 식별한다
• 균형(내부 구성요소)과 적합(외부 환경)의 조화 대상을 구분한다
• 균형 위반=기능적 감가, 적합 위반=경제적 감가라는 연결을 확인해 틀린 선지를 찾는다

〈정답 ②〉

균형의 원칙은 부동산 내부 구성요소(토지와 건물 등) 간의 조화를 다루는 원칙이라서, 이를 어겨 생긴 과잉부분은 원가법에서 기능적 감가로 처리한다. 경제적 감가로 처리한다는 서술이 틀렸다.

• 균형의 원칙은 부동산 내부 구성요소 간 결합·조화를 따지는 원칙이다
• 균형을 깨는 과잉부분(과잉개량 등)은 원가법 적용 시 기능적 감가로 처리한다
• 외부 환경과의 부조화를 다루는 원칙은 적합의 원칙이고, 그 위반이 경제적 감가로 이어진다 — 균형과 적합을 서로 바꿔 쓴 것이 이 선지의 오류다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 최유효이용은 가격원칙 중 최상위 원칙으로, 물리적으로 채택 가능하고 합리적·합법적이며 최고 수익을 낳는 이용인지로 판정한다.
• ③ ○ 적합의 원칙은 부동산과 외부 주변환경 간의 조화를 다루므로 입지와 인근환경의 영향을 고려하는 원칙이다.
• ④ ○ 대체의 원칙은 부동산 가격이 유사한 대체 부동산의 가격에 영향을 받는다는 것이고, 이 논리가 그대로 거래사례비교법의 이론적 토대가 된다.
• ⑤ ○ 예측·변동의 원칙은 현재 상태보다 장래의 활용과 변화 가능성을 반영하는 원칙으로, 장래 수익을 현재가치로 환원하는 수익환원법의 토대가 된다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로, 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 기능적 감가로 처리한다.

〈함정〉

• 균형(내부 구성요소 간 조화)과 적합(외부 환경과의 조화)을 헷갈려, 과잉개량으로 인한 감가를 경제적 감가로 잘못 연결하는 함정 — 내부문제는 기능적 감가, 외부문제는 경제적 감가로 짝을 고정해서 외운다