〈종합〉

원가법·거래사례비교법·수익환원법 세 가지 감정평가방법의 정의에 들어갈 핵심 절차 용어(감가수정·사정보정·할인)를 정확히 맞추는 문항이다.

• 원가법 정의: 재조달원가에서 감가수정을 거쳐 가액 산정
• 거래사례비교법 정의: 사정보정 → 시점수정 → 가치형성요인 비교의 순서 확인
• 수익환원법 정의: 순수익·현금흐름을 환원 또는 할인(공제 아님)하여 가액 산정

〈정답 ①〉

원가법은 재조달원가에 감가수정을 하고, 거래사례비교법은 사정보정·시점수정·가치형성요인 비교를 거치며, 수익환원법은 순수익이나 현금흐름을 환원하거나 할인해 가액을 산정한다.

• 원가법: 재조달원가 - 감가수정 = 대상물건의 가액(ㄱ=감가수정)
• 거래사례비교법: 사정보정 → 시점수정 → 가치형성요인 비교의 순서로 가액을 산정(ㄴ=사정보정)
• 수익환원법: 순수익·현금흐름을 환원 또는 할인하여 가액 산정(ㄷ=할인)

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ ㄴ에 지역요인비교를 넣으면 틀린다. 거래사례비교법의 절차는 사정보정 → 시점수정 → 가치형성요인(지역·개별요인) 비교이므로, 빈칸 자리에는 가장 먼저 오는 사정보정이 들어가야 한다.
• ③ ✕ ㄱ과 ㄴ이 뒤바뀌었다. 재조달원가를 손보는 절차는 감가수정이고, 거래사례비교법의 절차는 사정보정이다 — 두 용어를 서로 맞바꾸면 원가법과 거래사례비교법의 정의가 뒤섞인다.
• ④ ✕ ㄱ에 사정보정, ㄷ에 공제를 넣으면 둘 다 틀린다. 원가법은 감가수정을 쓰고, 수익환원법은 순수익을 환원하거나 할인하는 방식이지 공제하는 방식이 아니다.
• ⑤ ✕ ㄱ·ㄴ은 맞지만 ㄷ에 공제를 넣은 것이 틀렸다. 수익환원법은 순수익·현금흐름을 환원 또는 할인하는 방식이며, 공제라는 절차는 이 방식의 정의에 없다.

〈선지교정〉

• ② ✎ ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 할인
• ③ ✎ ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 할인
• ④ ✎ ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 할인
• ⑤ ✎ ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 할인

〈함정〉

• 원가법의 '감가수정'과 거래사례비교법의 '사정보정'을 서로 맞바꿔 헷갈리기 쉽다 — 원가법은 재조달원가를 '깎는' 절차(감가수정), 거래사례비교법은 거래사례의 특수한 사정을 '보정'하는 절차(사정보정)로 구분해서 외워야 한다.
• 수익환원법의 '할인'을 '공제'로 착각하는 경우가 있는데, 수익환원법은 순수익이나 현금흐름을 환원율로 환원하거나 할인율로 할인하는 방식이지 특정 금액을 빼는 방식이 아니다.