〈종합〉

토지의 자연적 특성 중 어느 것이 자본이익·소득이익의 동시 발생, 가격하락기의 매각지연 심리, 부동산관리의 중요성을 낳는지를 묻는 매칭형 문제다. 4대 특성(부동성·부증성·영속성·개별성)의 파생현상을 서로 뒤바꿔 놓는 것이 이 유형의 전형적 함정이다.

• 조건박스의 세 현상이 모두 '소모되지 않는다', '장기간 보유·이용된다'는 성질에서 나온다는 점을 확인
• 영속성의 대표 파생현상(자본이익·소득이익 동시발생, 관리의 중요성, 감가상각 배제)과 대조
• 부동성(위치 고정)·개별성(비교불가)·인접성(상호영향)·적재성(하중지탱) 등 다른 특성의 파생현상과 혼동하지 않도록 구분

〈정답 ④〉

토지는 물리적으로 소모·마모되지 않고 내구성이 영구적이므로, 소유 자체에서 오는 자본이익과 이용에서 오는 운용이익이 함께 생기고, 가격이 떨어져도 소멸되지 않으니 오를 때까지 매각을 미룰 수 있으며, 오래 보유·이용되는 자산이기에 관리의 중요성도 커진다. 이 세 현상 모두 영속성에서 파생된다.

• 영속성: 토지는 사용에 의해 소모되거나 마멸되지 않는 내구성을 가짐
• 이 성질 때문에 소유로 인한 자본이득(capital gain)과 이용으로 인한 운용이득(income gain)이 동시에 발생함
• 가격이 하락해도 물건 자체가 소멸하지 않으므로 향후 가격상승을 기대하며 매각을 보류하는 행태가 나타남
• 장기간 이용·보유되는 자산이므로 부동산관리의 중요성이 커지고, 물리적 감가상각 개념 적용이 배제됨

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 부동성은 위치가 고정되어 이동할 수 없는 특성으로, 임장활동·지역분석·부동산시장의 지역성 등을 낳는다. 자본이익·소득이익의 동시발생이나 매각지연 심리와는 직접 연결되지 않는다.
• ② ✕ 개별성은 물리적으로 완전히 동일한 토지가 없다는 특성으로, 일물일가의 법칙 배제와 부동산 간 완전한 대체 불가능성을 낳는다. 소유이익·이용이익의 동시발생 현상과는 무관하다.
• ③ ✕ 인접성은 토지가 다른 토지와 물리적으로 연속해서 붙어 있다는 특성으로, 외부효과나 개발이익 환수 등의 논의와 연결되며, 자본이익·이익보류·관리중요성과는 직결되지 않는다.
• ⑤ ✕ 적재성은 토지가 건물이나 각종 시설물의 하중을 지탱해 주는 특성으로, 이 역시 토지의 자연적 특성 중 하나이지만 건축 가능성·지지력 문제와 관련될 뿐 자본이익·소득이익의 동시발생이나 매각지연 심리, 관리의 중요성과는 연결되지 않는다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 부동성은 부동산관리의 중요성이 아니라 임장활동과 지역분석의 필요성을 강조하게 한다.
• ② ✎ 개별성은 자본이익·소득이익의 동시발생이 아니라 일물일가 법칙의 배제와 대체 불가능성을 초래한다.
• ③ ✎ 인접성은 부동산관리의 중요성이 아니라 인접지와의 상호 영향(외부효과)을 초래하는 특성이다.
• ⑤ ✎ 제시된 세 현상은 적재성이 아니라 영속성에서 파생되는 현상이다.

〈함정〉

• 부동성의 파생현상(임장활동·지역분석)과 영속성의 파생현상(자본이익·소득이익, 관리중요성)을 뒤섞어 혼동하기 쉽다 — 위치고정 관련이면 부동성, 소모되지 않는 내구성 관련이면 영속성으로 구분해야 한다.
• 개별성의 파생현상(일물일가 배제·대체불가)을 영속성 파생현상으로 착각하는 경우가 있다 — 개별성은 '똑같은 토지가 없다'는 데서, 영속성은 '소모되지 않는다'는 데서 나온다.