〈종합〉

거래사례비교법으로 대상토지의 감정평가액(비준가액)을 계산하는 문제다. 사정보정치·시점수정치·지역요인비교치·개별요인비교치·면적비를 순서대로 곱하는 산식을 정확히 세울 수 있는지를 묻는다.

• 사례가격 3억원에서 사정보정 요인이 없으므로 사정보정치는 1로 처리
• 지가변동률 4% 상승을 시점수정치 1.04로 적용
• 대상토지가 사례의 인근지역에 위치하므로 지역요인비교치는 1.0
• 개별요인 5% 열세를 0.95로, 면적비 120/100을 곱해 최종 비준가액 산출

〈정답 ④〉

사례가격 3억원에 시점수정 1.04, 지역요인 1.0, 개별요인 0.95, 면적비 1.2를 순차로 곱하면 355,680,000원이 나온다.

• 사정보정: 사정보정 요인이 없으므로 사정보정치 = 1
• 시점수정: 지가변동률 4% 상승 → 시점수정치 = 1.04
• 지역요인: 대상토지가 사례의 인근지역에 위치 → 지역요인비교치 = 1.0(동일 처리)
• 개별요인: 대상토지가 사례에 비해 5% 열세 → 개별요인비교치 = 0.95
• 면적비: 대상면적 120㎡ ÷ 사례면적 100㎡ = 1.2
• 비준가액 = 300,000,000 × 1 × 1.04 × 1.0 × 0.95 × 1.2 = 355,680,000원

〈오답선지 해설〉

• ⑤ ― 개별요인 5% 열세를 반영하지 않고(0.95를 빠뜻트리고) 계산하면 300,000,000×1.04×1.0×1.2=374,400,000원도 아니고, 시점수정만 빼거나 개별요인만 빼는 등 요인 하나를 누락하면 이런 근접 오답이 나오기 쉽다.

〈함정〉

• 개별요인 '5% 열세'를 1.05로 잘못 곱하는 실수를 주의해야 한다 — 열세는 낮추는 방향이므로 0.95를 곱한다.
• 면적비를 빠뜨리고 단가만 계산해 끝내면 실제 대상면적 120㎡를 반영하지 못해 오답이 나온다.
• 대상토지가 사례의 인근지역에 위치한다는 조건은 지역요인비교치를 1.0으로 처리하라는 신호이지, 별도의 비율을 곱하라는 뜻이 아니다.