〈종합〉

지역분석과 개별분석의 목적·분석대상·성격(거시적 vs 미시적)을 서로 바꿔치기했는지, 인근지역·유사지역·동일수급권의 정의와 포함관계를 옳게 서술했는지를 묻는 문항이다.

• 지역분석=지역요인 분석→표준적이용·가격수준 파악, 개별분석=개별요인 분석→최유효이용 판정이라는 대응관계를 먼저 세운다
• '거시적·미시적' 성격이 지역분석/개별분석 중 어느 쪽에 붙는지 확인한다
• 인근지역·유사지역·동일수급권 세 개념의 정의와 포함관계를 대조한다

〈정답 ②〉

지역분석은 대상지역에 대한 거시적·광역적 분석이고, 개별분석은 대상부동산 자체에 대한 미시적·국지적 분석이다. 이 성격 대응이 뒤바뀌어 있다.

• 지역분석은 지역요인을 분석해 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 거시적·전체적 분석이다
• 개별분석은 개별요인을 분석해 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 미시적·구체적 분석이다
• 선지는 이 대응을 반대로 서술하여 지역분석을 미시적, 개별분석을 거시적이라 했으므로 틀린 진술이다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 지역분석은 대상부동산이 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하기 위해 실시하는 단계로, 개별분석에 앞서 이루어진다.
• ③ ○ 인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로서 이용이 동질적이고 지역요인을 공유한다는 정의 그대로다.
• ④ ○ 동일수급권은 대상부동산과 대체·경쟁관계에 있는 부동산이 존재하는 권역으로, 인근지역과 유사지역을 모두 포함하는 상위 개념이다.
• ⑤ ○ 개별분석은 개별요인을 분석해 대상부동산 자체의 최유효이용을 판정하기 위해 필요한 단계다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 지역분석은 대상지역에 대한 거시적·광역적 분석인데 비하여, 개별분석은 대상부동산에 대한 미시적·국지적 분석이다.

〈함정〉

• 지역분석과 개별분석의 '거시적·미시적' 성격을 서로 바꿔 내는 함정 — 지역분석이 거시적·전체적, 개별분석이 미시적·구체적임을 기억해야 한다
• 인근지역이 공유하는 요인을 '지역요인'이 아닌 '개별요인'으로 바꿔 내는 함정도 자주 출제되므로 함께 구별해둘 것