〈종합〉

지역분석·개별분석의 판정대상(표준적이용/가격수준 vs 최유효이용)과 인근지역·유사지역·동일수급권의 정의·포함관계를 정확히 아는지 묻는 이론 문항이다.

• 지역분석=지역요인 분석→표준적 이용·가격수준 판정, 개별분석=개별요인 분석→최유효이용 판정이라는 대응관계를 각 선지에 대입
• 인근지역이 공유하는 것이 지역요인인지 개별요인인지 확인
• 동일수급권이 인근지역+유사지역을 포함하는 가장 넓은 개념인지 확인
• 실시순서는 지역분석이 항상 먼저라는 원칙 적용

〈정답 ①〉

동일수급권은 대상부동산과 대체·경쟁관계에 있어 가치형성에 서로 영향을 미치는 다른 부동산이 존재하는 권역으로, 그 범위 안에 인근지역과 유사지역을 모두 포함하는 개념이다.

• 동일수급권은 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립해 가치형성요인에 서로 영향을 미치는 부동산이 존재하는 권역을 뜻함
• 동일수급권은 인근지역과 유사지역을 포함하는 가장 넓은 범위의 지역구분임(인근지역+유사지역=동일수급권)

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 지역요인을 분석해 판정하는 것은 해당 지역의 표준적 이용과 가격수준이다. 최유효이용 판정은 개별분석의 몫이다.
• ③ ✕ 인근지역은 이용이 동질적인 지역이라는 서술은 맞지만, 공유하는 것은 개별요인이 아니라 지역요인이다. 개별요인은 대상부동산 자체의 고유한 요인이라 지역 구성원이 공유할 수 없다.
• ④ ✕ 개별적 요인을 분석해 판정하는 것은 대상부동산의 최유효이용이다. 표준적 이용과 가격수준 판정은 지역분석의 역할이다.
• ⑤ ✕ 거시적·전체적 분석인 지역분석에서 파악한 표준적 이용이 미시적 분석인 개별분석의 최유효이용 판정 기준이 되므로, 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 해당 지역의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.
• ③ ✎ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
• ④ ✎ 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.
• ⑤ ✎ 개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

〈함정〉

• 지역분석·개별분석의 판정대상을 서로 바꿔치기: 지역분석=표준적이용·가격수준, 개별분석=최유효이용 순서를 헷갈리면 ②④를 옳게 본다
• 인근지역이 공유하는 요인을 개별요인으로 바꿔치기: 개별요인은 대상부동산 고유의 요인이라 지역 구성원끼리 공유될 수 없다는 점으로 거른다
• 실시순서를 뒤집어 개별분석이 먼저라고 서술: 지역분석의 표준적 이용이 개별분석 판정의 기준이 되므로 지역분석이 항상 선행한다