〈종합〉

토지의 4대 자연적 특성(부동성·부증성·영속성·개별성)이 각각 어떤 부동산활동·현상을 낳는지 정확히 연결할 수 있는지 묻는 문항이다. 특성과 파생현상을 뒤바꿔 오답을 만드는 전형적인 구조다.

• 각 선지가 어떤 특성을 전제로 하는지 먼저 표시한다
• 그 특성의 실제 파생현상과 선지 서술이 일치하는지 대조한다
• 물리적 공급과 경제적(용도적) 공급을 구분해 부증성·용도의 다양성 선지를 판별한다

〈정답 ④〉

용도의 다양성은 하나의 토지가 주거·상업·공업 등 여러 용도로 쓰일 수 있다는 특성으로, 용도전환이나 합병·분할을 통해 특정 용도로 쓸 수 있는 토지의 양(경제적·용도적 공급)을 늘릴 수 있게 한다.

• 용도의 다양성: 토지는 하나의 용도에만 고정되지 않고 둘 이상의 용도가 경합·전환 가능함
• 물리적 공급(절대량)은 부증성으로 고정되어 있지만, 경제적(용도적) 공급은 용도전환·합병·분할을 통해 증가할 수 있음
• 따라서 특정 용도로 제공되는 토지의 공급량은 용도의 다양성 덕분에 늘어날 수 있다는 서술이 옳음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 외부효과가 발생하는 원인은 부동성(위치가 고정되어 인접지에 영향을 주고받음) 그 자체다. 부동성 때문에 오히려 외부효과가 생기는 것이지 없어지는 게 아니다.
• ② ✕ 개별성은 완전히 동일한 두 토지가 없다는 특성으로, 일물일가의 법칙 적용을 배제하고 완전한 대체를 제약한다. 그래서 표준지 거래사례를 그대로 적용하기 어려워 개별분석이 필요하고, 지가 산정이 오히려 어려워진다.
• ③ ✕ 부증성은 토지의 물리적(절대적) 총량을 인위적으로 늘릴 수 없다는 특성이다. 단기든 장기든 물리적 공급은 완전비탄력적이며 탄력적이라고 할 수 없다.
• ⑤ ✕ 영속성은 토지가 소모·마모되지 않는다는 특성으로, 부동산활동에서는 감가상각이나 재생산이론을 적용하지 않는다. 오히려 가치보존력이 있어 장기적 배려나 자본이득 개념이 중시된다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 부동성으로 인해 외부효과가 발생한다.
• ② ✎ 개별성으로 인해 거래사례를 통한 지가 산정이 어렵다.
• ③ ✎ 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급은 단기적으로 완전비탄력적이다.
• ⑤ ✎ 영속성으로 인해 부동산활동에서 토지는 감가상각을 고려하지 않는다.

〈함정〉

• 외부효과의 원인을 개별성으로 착각하기 쉽다 — 외부효과는 위치가 고정된다는 부동성에서 나온다는 점으로 거른다
• 부증성으로 물리적 공급뿐 아니라 경제적(용도적) 공급까지 늘릴 수 없다고 확대 해석하는 오류 — 용도의 다양성 덕분에 용도적 공급은 증가 가능하다는 점을 구분해야 한다