〈종합〉

부동산개발의 개념·분류(신개발/재개발), 민간개발 사업방식(자체·위탁·신탁), 민간투자방식(BOT)까지 두루 묶어 옳고 그름을 판별하는 종합형 문항이다. 사업위탁방식과 신탁개발방식의 소유권 이전 여부를 뒤섞는 함정이 핵심 출제 의도다.

• 각 선지를 개발형태(신개발·재개발), 사업방식(자체·위탁·신탁), 민간투자방식(BOT)의 정의별로 나누어 검토한다
• 사업위탁방식과 신탁개발방식의 소유권 이전 여부를 대조해 공통점 서술의 오류를 찾는다

〈정답 ⑤〉

사업위탁방식은 토지소유자가 소유권을 그대로 유지한 채 개발업자에게 사업만 위탁하는 방식이고, 신탁개발방식만 신탁회사에 형식적으로 소유권이 이전된다. 두 방식의 공통점은 '전문성 있는 제3자에게 사업을 맡긴다'는 점이지 소유권 이전이 아니다.

• 사업위탁방식: 토지소유자가 소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업 진행을 위탁, 개발업자는 수수료 수취
• 신탁개발방식: 신탁회사에 형식적으로 소유권이 이전되고, 신탁회사가 사업주체가 되어 개발·공급 후 수익자에게 수익 반환
• 두 방식의 진짜 공통점은 개발 전문성이 있는 제3자(개발업자·신탁회사)에게 사업 수행을 맡긴다는 점 — 소유권 이전 여부에서는 서로 다름

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 부동산개발 타당성분석 중 시장분석은 대상 부동산이 속한 시장지역(지리적 범위)을 먼저 설정한 뒤 수요·공급을 분석하는 순서로 진행된다.
• ② ○ 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 건축물의 리모델링·용도변경 행위도 부동산개발의 정의에 포함되며, 다만 시공을 담당하는 행위 자체는 개발행위에서 제외한다.
• ③ ○ 민간사업자가 자금을 조달해 시설을 건설하고 일정기간 소유·운영하여 수익을 얻은 뒤 소유권을 국가·지자체에 이전하는 방식이 BOT(build-operate-transfer)다. 준공과 동시에 소유권이 넘어가는 BTO·BTL과 달리 소유·운영 후 이전이라는 점이 특징이다.
• ④ ○ 신개발방식은 미개발지를 새로 개발하는 것이고 재개발방식은 기존 노후 지역을 다시 정비하는 것이다. 도시 및 주거환경정비법상 재건축사업도 기존 정비기반시설·건축물을 개량·정비하는 사업이므로 재개발방식의 범주에 속한다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 개발사업의 방식 중 사업위탁방식과 신탁개발방식의 공통점은 토지소유자가 개발사업의 전문성이 있는 제3자에게 사업을 위탁한다는 점이며, 소유권 이전은 신탁개발방식에서만 형식적으로 이루어진다.

〈함정〉

• 사업위탁방식과 신탁개발방식을 '소유권 이전'이라는 하나의 잣대로 뭉뚱그리기 쉽다. 위탁은 소유권을 그대로 두고 사업만 맡기는 것이고, 신탁만 형식적으로 소유권이 넘어간다는 점으로 구분해야 한다.
• BOT를 BTO·BTL과 혼동해 '준공과 동시에 소유권 이전'으로 착각할 수 있다. BOT는 일정기간 민간이 직접 운영하며 수익을 거둔 뒤에 소유권을 이전한다는 점이 다르다.