A광역시장은 관할구역 중 농지 및 야산으로 형성된 일단의 지역에 대해 도시개발법령상 도시개발사업(개발 후 용도: 주거용 및 상업용 택지)을 추진하면서 시행방식을 검토하고 있다. 수용방식(예정사업시행자: 지방공사)과 환지방식(예정사업시행자: 도시개발사업조합)을 비교한 설명으로 틀린 것은?(단, 보상금은 현금으로 지급하며, 주어진 조건에 한함)
- ① 수용방식은 환지방식에 비해 세금감면을 받기 위한 대토(代土)로 인해 도시개발구역 밖의 지가를 상승시킬 가능성이 크다.
- ② 수용방식은 환지방식에 비해 사업시행자의 개발토지(조성토지) 매각부담이 크다.
- ③ 사업시행자의 사업비부담에 있어 환지방식은 수용방식에 비해 작다.
- ④ 사업으로 인해 개발이익이 발생하는 경우, 환지방식은 수용방식에 비해 종전 토지소유자에게 귀속될 가능성이 크다.
- ⑤ 개발절차상 환지방식은 토지소유자의 동의를 받아야 하는 단계(횟수)가 수용방식에 비해 적어 절차가 간단하다. ✔
해설 보기
〈종합〉
도시개발사업의 두 시행방식인 수용방식과 환지방식을 매각부담·사업비부담·개발이익 귀속·절차 측면에서 비교하는 문제로, 각 방식의 구조적 차이를 정확히 대비시켜 이해하는지를 묻는다.
- 수용방식은 강제매수·보상 구조, 환지방식은 소유권 유지·재배분 구조라는 기본 틀을 먼저 세운다
- 이 틀에서 매각부담·사업비부담·개발이익 귀속의 방향을 각각 도출한다
- 절차의 복잡성은 동의 단계의 많고 적음으로 판단한다
〈정답 ⑤〉
환지방식은 토지소유자 동의를 거쳐야 하는 절차 단계가 수용방식보다 오히려 많아 절차가 더 복잡하다. 절차가 간단하다는 서술은 반대로 되어 있다.
- 도시개발사업 시행방식은 환지·수용(사용)·혼용 3가지로 나뉜다
- 수용방식은 사업시행자가 토지를 강제로 매수(보상)하므로 소유자 동의 절차가 상대적으로 단순하다
- 환지방식은 종전 토지소유자의 소유권을 유지시킨 채 형질변경 후 재배분하는 방식이라 동의확보 절차(조합설립 동의, 환지계획 동의 등)가 여러 단계에 걸쳐 요구된다
- 따라서 절차의 간이성 측면에서는 환지방식이 수용방식보다 복잡하다
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 수용방식은 보상금을 현금으로 지급하므로 토지소유자가 세금감면(대토보상 등)을 노려 도시개발구역 밖의 대체토지를 사들이는 수요가 커지고, 이는 구역 밖 지가를 밀어올릴 가능성을 높인다. 반면 환지방식은 소유자가 원래 토지의 형질변경분을 그대로 받으므로 이런 대토수요가 상대적으로 작다.
- ② ○ 수용방식은 사업시행자가 토지를 전부 매수한 뒤 조성해 매각까지 책임져야 하므로 매각 리스크와 부담이 크다. 환지방식은 토지소유자에게 개발된 땅(환지)을 되돌려주는 구조라 시행자가 별도로 매각할 물량이 상대적으로 적다.
- ③ ○ 환지방식은 사업시행자가 토지를 매수하지 않고 형질변경·정지작업 등에 드는 비용만 부담하므로, 토지매수비까지 떠안는 수용방식보다 사업비부담이 작다.
- ④ ○ 환지방식에서는 개발 후 조성토지를 종전 소유자가 그대로 돌려받으므로 개발이익이 소유자에게 직접 귀속될 가능성이 크다. 수용방식은 시행자(지방공사)가 토지를 매수해 조성·매각하므로 개발이익이 시행자 쪽에 더 많이 남는다.
〈선지교정〉
- ⑤ ✎ 개발절차상 환지방식은 토지소유자의 동의를 받아야 하는 단계(횟수)가 수용방식에 비해 많아 절차가 더 복잡하다.
〈함정〉
- 환지방식을 '소유자 참여형이라 절차가 쉽다'고 오해하기 쉬운데, 실제로는 조합설립·환지계획 등 동의 단계가 여러 번 필요해 수용방식보다 절차가 복잡하다
- 매각부담과 사업비부담을 헷갈리기 쉽다 — 매각부담은 수용방식이 크고, 사업비부담도 수용방식이 크다(환지방식이 둘 다 작음)로 함께 묶어 기억해야 한다