〈종합〉

LTV·DTI·DSR·DCR 등 부동산 대출관련 지표의 기준(담보가치/소득/총부채/순영업소득)과 방향성, 그리고 고정·변동금리의 위험부담 주체를 정확히 아는지 묻는 이론 종합형 문항이다.

• 각 지표가 무엇을 분자·분모로 삼는지(담보가치·소득·총부채·순영업소득) 먼저 구분한다
• LTV는 부동산가치=대출금+자기자본 구조로 방향성을 검증한다
• 고정금리·변동금리 중 금리변동위험을 차입자와 대출자 중 누가 지는지 짝을 맞춰 확인한다
• 조기상환위험과 채무불이행위험의 정의를 구분해 낸다

〈정답 ④〉

DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출 등 차입자가 지고 있는 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율이다. 주담대 원리금만 따지는 DTI보다 훨씬 넓은 범위의 부채를 반영해 상환부담을 더 엄격하게 측정하는 지표다.

• DSR = 총 금융부채(주담대+신용대출 등 모든 대출) 연간 원리금 상환액 ÷ 연간 소득
• DTI가 주택담보대출 중심인 것과 달리 DSR은 차입자가 보유한 모든 금융부채의 원리금을 합산한다는 점에서 규제 강도가 더 세다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 부동산가치는 대출금(LTV에 해당하는 부분)과 자기자본의 합으로 구성된다. LTV가 올라가면 대출금 비중이 커지는 만큼 자기자본이 차지하는 비율은 오히려 줄어든다.
• ② ✕ 순영업소득을 부채서비스액으로 나누는 지표는 DCR이다. DTI는 상업용 부동산의 순수입이 아니라 차입자의 연간 소득 대비 연간 원리금상환액(부채서비스액)의 비율을 뜻하는 소득 기준 지표다.
• ③ ✕ 이자율 변동위험을 차입자에게 전가하는 방식은 변동금리대출이다. 고정금리대출은 계약 시점의 금리로 고정되므로, 시장금리가 오르면 그 위험을 오히려 대출자(금융기관)가 떠안게 된다.
• ⑤ ✕ 정해진 시기에 원리금 상환의무를 이행하지 못하는 것은 채무불이행위험(default risk)이다. 조기상환위험은 반대로 차입자가 만기 전에 대출금을 미리 갚아버려 대출자의 예상 이자수익이 줄어드는 위험을 가리킨다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 담보인정비율(LTV)은 담보물의 자산가치에 대한 융자비율로 LTV가 올라갈수록 차입자의 자기자본비율은 감소한다.
• ② ✎ 총부채상환비율(DTI)은 차입자의 연간 소득에 대한 연간 원리금상환액(부채서비스액)의 비율을 의미하므로 DTI가 올라가면 부채서비스액도 증가한다.
• ③ ✎ 변동금리대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차입자에게 전가하는 방식이므로 금융기관(대출자)은 금리가 변동해도 위험이 크지 않다.
• ⑤ ✎ 부동산담보대출의 금리가 인상되어 차입자가 원리금에 대한 채무상환을 정해진 시기에 이행하지 못하는 것을 채무불이행위험이라고 한다.

〈함정〉

• LTV는 대출한도를 늘리지만 그만큼 자기자본비율은 낮아진다는 반대 방향 관계를 헷갈리기 쉽다 — 부동산가치=대출금+자기자본이라는 구조로 확인해야 한다
• DTI(소득 기준)와 DCR(순영업소득 기준)을 섞어 '상업용 부동산의 순수입' 운운하는 식으로 지표를 바꿔치는 함정
• 고정금리와 변동금리에서 금리변동위험을 누가 부담하는지 방향을 뒤집어 서술하는 함정
• 조기상환위험(차입자가 만기 전 상환)과 채무불이행위험(약정대로 상환 못함)을 혼동시키는 함정