〈종합〉

조건박스를 단계별로 대입해 가능총소득→유효총소득→순영업소득을 산출하는 계산형 문항이다. 연부채상환액을 조건에 끼워 넣어 NOI 산정에서 차감하도록 유도하는 게 이 문제의 핵심 함정이다.

• 유효임대면적 = 건축연면적 2,000㎡ × 80% = 1,600㎡
• 가능총소득(PGI) = 1,600㎡ × 6만원 = 9,600만원
• 공실손실 = 유효임대면적(=PGI) 기준 10% → 유효총소득(EGI) = 9,600만원 × 90% = 8,640만원
• 영업경비 = EGI의 50% = 4,320만원 → NOI = EGI − 영업경비 = 4,320만원(연부채상환액은 차감하지 않음)

〈정답 ②〉

유효총소득 8,640만원에서 영업경비 50%인 4,320만원을 뺀 나머지 4,320만원이 순영업소득이다.

• 유효임대면적 = 2,000㎡ × 80% = 1,600㎡
• 가능총소득 = 1,600㎡ × 6만원/㎡ = 9,600만원
• 공실률 10%를 적용한 유효총소득 = 9,600만원 × (1−0.1) = 8,640만원
• 영업경비 = 유효총소득의 50% = 8,640만원 × 0.5 = 4,320만원
• 순영업소득(NOI) = 유효총소득 − 영업경비 = 8,640만원 − 4,320만원 = 4,320만원(연부채상환액 1,000만원은 NOI 산정과 무관하므로 차감하지 않음)

〈오답선지 해설〉

• ⑤ ― 영업경비를 차감하지 않은 유효총소득(8,640만원)에 해당하는 값으로, 단계 하나를 빠뜨린 오답이다.

〈함정〉

• 연부채상환액을 조건으로 끼워 넣어 NOI에서 차감하도록 유도하지만, NOI는 부채서비스 이전 소득이므로 부채상환액은 무시해야 한다(부채상환액은 세전현금흐름 계산에서만 차감).
• 공실률·영업경비율이 각각 어느 소득 기준인지 헷갈리기 쉽다 — 이 문제는 공실률과 영업경비율 모두 앞 단계 소득(가능총소득, 유효총소득) 기준으로 순차 적용해야 한다.