다음 대상부동산의 3년간 현금흐름을 이용한 임대사업의 수익성지수(PI)는?(단, 연간 기준이며, 결과값은 소수점 셋째자리에서 반올림하고, 주어진 조건에 한함)
○ 모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생
○ 현금유입은 1년차 800만원, 2년차 1,000만원,
3년차 1,200만원
○ 매년 현금유출은 현금유입의 70%
○ 1년 후 일시불의 현가계수 0.90
○ 2년 후 일시불의 현가계수 0.85
○ 3년 후 일시불의 현가계수 0.80
- ① 0.70
- ② 0.93
- ③ 1.22
- ④ 1.43 ✔
- ⑤ 1.62
해설 보기
〈종합〉
3년간 현금유입과 그 70%인 현금유출을 각각 일시불현가계수로 할인해 현가합을 구한 뒤, PI=유입현가합÷유출현가합으로 계산하는 문항이다.
- 연차별 현금유입에 해당 연차 일시불현가계수를 곱해 유입현가합 산출
- 현금유출=현금유입의 70%이므로 연차별 유출을 구하고 같은 현가계수로 할인해 유출현가합 산출
- PI=유입현가합÷유출현가합 계산 후 소수점 셋째자리에서 반올림
〈정답 ④〉
유입현가합 2,530만원을 유출현가합 1,771만원으로 나누면 PI는 약 1.43이 된다.
- 유입현가: 800×0.90+1,000×0.85+1,200×0.80 = 720+850+960 = 2,530만원
- 유출(=유입의 70%): 1년차 560, 2년차 700, 3년차 840만원
- 유출현가: 560×0.90+700×0.85+840×0.80 = 504+595+672 = 1,771만원
- PI = 2,530÷1,771 ≈ 1.4285… → 소수점 셋째자리에서 반올림하면 1.43
〈오답선지 해설〉
- ⑤ ― 유출을 현가할인하지 않고 유입현가만으로 단순 비율 처리하거나 계산을 잘못 짚으면 나올 수 있는 값에 가깝다. 유출도 반드시 연차별 현가계수로 할인해야 한다.
〈함정〉
- '현금유출은 현금유입의 70%'라는 조건을 놓치고 유입현가만으로 PI를 1로 오인하거나 유출을 할인 없이 단순 비율로 처리하는 오류 — 유출도 연차별로 현가계수를 곱해 현가합을 구해야 분모가 맞음