〈종합〉

상가건물임대차보호법의 대항력·존속기간·계약갱신·전차인의 대위권 등 핵심 수치와 요건을 정확히 알고 있는지 묻는 이론형 문제다. 주택임대차와 헷갈리는 수치(등기 여부, 갱신기간, 계약기간 유효주장)를 바꿔 낸 오답을 걸러내는 것이 핵심이다.

• 각 선지의 서술을 상가임대차법 조문의 요건·주체·기산점과 하나씩 대조한다
• 제3조 대항력 요건이 '등기'가 아니라 '인도+사업자등록신청'임을 확인해 ①을 거른다
• 우선변제권 수령 요건인 건물 인도(선이행)를 근거로 ②를 거른다
• 제9조 제1항 단서와 제10조 제4항의 기산점을 정확히 대입해 ③④를 거르고, 전차인의 대위 갱신요구 규정으로 ⑤를 확정한다

〈정답 ⑤〉

임대인의 동의를 받은 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 안에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

• 임대인 동의를 받은 전대차의 경우 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있음 - 상가건물임대차보호법 제13조
• 임차인 본인의 갱신요구권 행사기간(임대차기간 만료 전 6개월~1개월 사이)을 그대로 준용하여 전차인도 그 기간 내에 대위 행사해야 함

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 대항력은 등기가 아니라 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 발생하며, 등기가 없어도 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다(제3조 제1항). 등기를 요건으로 삼은 서술 자체가 틀렸다.
• ② ✕ 우선변제권으로 배당금을 수령하려면 임차건물을 양수인(경락인)에게 먼저 인도해야 한다. 이는 선이행 요건이라 인도 없이는 배당에서 보증금을 받을 수 없다.
• ③ ✕ 임대차 기간을 1년 미만으로 정하면 원칙적으로 1년으로 보되, 단서에서 임차인은 그 짧은 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정한다(제9조 제1항). 6개월로 정한 임차인도 그 기간의 유효를 주장할 수 있다.
• ④ ✕ 묵시적 갱신 시 존속기간은 1년으로 보되, 기산점은 '임대인이 안 때'가 아니라 갱신거절 통지기간(만료 6개월~1개월 전)이 지나 그 임대차기간이 만료된 때이다(제10조 제4항).

〈선지교정〉

• ① ✎ 상가건물의 임대차는 등기가 없더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
• ② ✎ 임차인은 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 경매에 의해 매각된 임차건물을 양수인에게 인도하여야 배당에서 보증금을 수령할 수 있다.
• ③ ✎ 임대차 기간을 6월로 정한 경우, 임차인은 그 유효함을 주장할 수 있다.
• ④ ✎ 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 그 존속기간은 전 임대차기간이 만료된 때부터 1년으로 본다.

〈함정〉

• 대항력 발생 요건을 '등기'로 착각하기 쉬운데, 상가임대차는 인도+사업자등록신청이 요건이고 등기는 불요다.
• 우선변제권에 따른 보증금 수령을 '인도 불요'로 오해하기 쉽지만, 임차건물의 인도는 배당금 수령을 위한 선이행 요건이다.
• 묵시적 갱신의 존속기간 기산점을 '임대인이 안 때'로 헷갈리기 쉬운데, 실제로는 통지기간이 지나 임대차기간이 만료된 때부터 1년이다.