〈종합〉

주택임대차의 대항력·우선변제·최우선변제·묵시적 갱신을 한 문항에 모아 놓고, 각 제도의 요건·수치·통지주체를 정확히 아는지 종합적으로 검증하는 문항이다.

• ㄱ은 대항력이 인도·주민등록을 갖춘 '다음 날 0시'부터 생긴다는 원칙으로 저당권 등기일과의 선후를 판단한다
• ㄴ은 법 제3조 제4항의 임대인 지위 승계 규정을 그대로 대조한다
• ㄷ은 최우선변제 한도 수치를 법 제8조 제3항 단서(2분의 1)와 대조한다
• ㄹ은 법 제6조의 갱신 구조에서 해지통지권자가 임차인뿐임을 확인한다

〈정답 ③〉

소액임차인의 최우선변제 한도는 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1인데 ㄷ은 3분의 1로 서술해 틀렸고, 묵시적 갱신 후 해지통지는 임차인만 할 수 있는데 ㄹ은 임대인도 언제든지 통지할 수 있다고 서술해 틀렸다.

• 주택임대차보호법 제8조 제3항 단서: 보증금 중 일정액(최우선변제액)의 범위·기준은 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다 → ㄷ의 '3분의 1'은 오기
• 제8조 제1항은 소액임차인이 경매신청 등기 전 대항요건을 갖추면 다른 담보물권자보다 우선해 변제받는다고 규정하나, 그 상한은 어디까지나 절반이지 3분의 1이 아님
• 제6조의 갱신 구조상 묵시적 갱신은 임대인·임차인 쌍방이 침묵할 때 성립하지만, 갱신 후 해지통지권은 임차인에게만 부여되고 임대인에게는 통지권 자체가 없음 — ㄹ은 '임대인은 언제든지 통지할 수 있다'고 하여 주체를 뒤바꿔 틀림

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ○ 대항력은 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날 0시부터 생긴다. 대항요건 구비일이 저당권 등기일과 같은 날이면, 대항력의 발생 시점은 그 다음 날이므로 등기 당일에 이미 효력을 갖는 저당권보다 늦다. 결국 저당권이 먼저 효력을 가지므로 임차인은 그 저당권 실행으로 주택을 취득한 매수인에게 대항할 수 없다.
• ㄴ ○ 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정한다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 주택이 양도되어도 양수인이 그대로 임대인 지위를 이어받는다.

〈선지교정〉

• ㄷ ✎ 소액임차인의 최우선변제권은 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 인정된다.
• ㄹ ✎ 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

〈함정〉

• 최우선변제 한도를 '2분의 1' 대신 '3분의 1'로 바꿔 내는 수치 함정 — 항상 절반으로 기억해 거른다
• 묵시적 갱신 후 해지통지는 임차인만 가능하고 임대인은 통지 자체가 불가능한데, 이를 '임대인도 언제든지 가능'으로 뒤집어 내는 함정
• 대항요건 구비일과 저당권 등기일이 같은 날이면 대항력 발생이 다음 날 0시이므로 저당권이 우선한다는 원칙을 흔들어 임차인 우선으로 오인시키는 함정(ㄱ)

〈현행성〉

현행법상 묵시적 갱신 성립요건의 통지기간은 임대인 '6개월 전부터 2개월 전까지', 임차인 '2개월 전까지'로 개정되어 있다(출제 당시에는 각각 '6개월 전부터 1개월 전까지', '1개월 전까지'였다). 다만 이 개정은 ㄹ의 쟁점인 '갱신 후 해지통지권자가 임차인뿐인지'와는 무관해 정오에 영향을 주지 않으며, 현행 기준으로 풀어도 ㄹ은 여전히 틀린 서술이다.