〈종합〉

공인중개사법 제2조가 정의하는 중개·공인중개사·중개업·소속공인중개사·중개보조원 등 6개 용어의 개념을 조문 문언과 판례에 맞게 정확히 아는지 묻는 문항이다.

• 각 선지가 다루는 용어를 제2조의 어느 호에 해당하는지 먼저 짝짓는다
• 조문 문언(자격 취득 여부, 업으로의 계속·반복성, 법인 사원·임원 포함 여부, 공인중개사 아닌 자 요건)과 대비해 오류를 찾는다
• 법정지상권 등 '그 밖의 권리'의 범위는 판례로 보충해 판단한다

〈정답 ①〉

법정지상권도 '그 밖의 권리'에 속하므로, 그 양도를 알선하는 것은 공인중개사법상 중개대상물에 관한 권리의 득실변경을 알선하는 행위, 즉 중개에 해당한다.

• 공인중개사법 제2조 제1호는 '중개'를 중개대상물에 대한 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선으로 정의함
• 판례상 '그 밖의 권리'에는 저당권·지역권·환매권뿐 아니라 법정지상권도 포함되는 것으로 본다
• 법정지상권의 양도는 그 권리의 이전(득실변경)에 해당하므로 이를 알선하는 행위는 중개행위에 해당한다

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ '중개업'은 보수를 받고 중개를 업으로, 즉 계속·반복적으로 행하는 것을 말한다(법 제2조 제3호). 반복·계속성이나 영업성 없이 단 1회 중개하고 보수를 받은 경우는 업으로 행한 것으로 볼 수 없어 중개업에 해당하지 않는다.
• ③ ✕ 공인중개사법이 정의하는 '공인중개사'는 이 법에 따른 공인중개사 자격을 취득한 자를 말한다(법 제2조 제2호). 외국의 법에 따라 자격을 취득한 자는 여기서 말하는 공인중개사가 아니다.
• ④ ✕ 소속공인중개사는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사를 말하는데, 법인인 개업공인중개사의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자도 포함된다(법 제2조 제5호). 따라서 법인에 소속된 공인중개사만을 뜻하는 것이 아니다.
• ⑤ ✕ 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 현장안내나 일반서무 등 단순한 업무만 보조하는 자다(법 제2조 제6호). 중개대상물의 확인·설명의무는 개업공인중개사(및 업무수행 소속공인중개사)의 의무이지 중개보조원의 의무가 아니다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 반복, 계속성이나 영업성 없이 단 1회 건물매매계약의 중개를 하고 보수를 받은 경우 중개를 업으로 한 것으로 보지 않는다.
• ③ ✎ 외국의 법에 따라 공인중개사 자격을 취득한 자는 공인중개사법에서 정의하는 공인중개사로 보지 아니한다.
• ④ ✎ 소속공인중개사란 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(법인인 개업공인중개사의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
• ⑤ ✎ 중개보조원이란 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

〈함정〉

• 중개보조원을 확인·설명의무를 부담하는 자로 서술해 개업공인중개사의 의무와 혼동시키는 함정 — 중개보조원은 '공인중개사가 아닌 자'의 '단순 보조'일 뿐 확인·설명의무는 없다
• '중개업'을 단순히 보수를 받고 중개한 것으로만 보아 1회성 중개도 중개업이라 오인하는 함정 — '업으로'라는 계속·반복성 요건이 빠지면 중개업이 성립하지 않는다
• 소속공인중개사를 법인 소속에만 한정해 인식하는 함정 — 법인의 사원·임원인 공인중개사도 소속공인중개사에 포함된다