〈종합〉

공인중개사법상 중개대상물의 범위와 '중개'의 정의를 판례 사례와 결합해 묻는 문항이다. 대토권처럼 지위에 불과한 것과 물건·등기된 입목 등 실제 대상물을 구별하고, '그 밖의 권리'의 범위까지 함께 확인해야 한다.

• 법 제3조·시행령 제2조가 정한 중개대상물 4종(토지·건축물 등 정착물·입목·공장재단/광업재단)을 기준으로 각 선지의 대상물 해당 여부를 판단한다
• 대토권·행정재산 등은 판례가 부정한 대표 사례로 암기해 대조한다
• '중개'의 정의(제2조 제1호)에서 '그 밖의 권리'의 범위를 저당권 포함 여부로 확인한다

〈정답 ⑤〉

'중개'의 정의에서 말하는 '그 밖의 권리'에는 매매·교환·임대차 외에도 저당권·지상권·지역권·환매권 등이 포함된다고 보는 것이 판례의 태도다. 저당권 설정 알선도 권리의 득실변경에 관한 행위이므로 중개에 해당해 이 진술은 틀렸다.

• 공인중개사법 제2조 제1호는 '매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위'를 알선하는 것을 중개로 정의함
• '그 밖의 권리'에는 저당권이 포함된다고 보아, 저당권 설정을 알선하는 행위도 중개에 해당함(note-1606)
• 같은 논리로 법정지상권 양도, 지역권 설정·취득, 환매계약 성립을 알선하는 행위도 모두 중개로 인정됨

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 판례상 동·호수가 특정되고 분양계약이 체결되어 장차 건축될 것이 명확한 건물은 '건축물'에 포함된다고 본다. 기존 건물뿐 아니라 신축 예정 건물도 중개대상물이 될 수 있다.
• ② ○ 행정재산은 공용폐지가 되어야 비로소 사법상 거래의 대상이 된다. 공용폐지되지 않은 행정재산인 토지는 여전히 공적 용도에 제공된 상태이므로 중개대상물이 아니다.
• ③ ○ 「입목에 관한 법률」에 따라 소유권보존등기를 마친 입목은 시행령 제2조가 정한 중개대상물 4종 중 하나로 명시되어 있다.
• ④ ○ 대토권은 특정한 토지나 건물이 아니라 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위에 불과하다. 판례는 이런 지위·권리는 중개대상물에 해당하지 않는다고 본다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ "중개"의 정의에서 말하는 '그 밖의 권리'에는 저당권도 포함된다.

〈함정〉

• 대토권·입주권처럼 '지위'에 불과한 것을 물건처럼 착각해 중개대상물로 오인하기 쉽다 — 특정 토지·건물을 대상으로 하는지가 기준이다.
• '중개'의 정의를 매매·교환·임대차 3가지로만 한정해 저당권 등 그 밖의 권리를 배제하는 오류에 유의해야 한다 — 조문은 '그 밖의 권리의 득실변경'까지 포괄한다.