〈종합〉

공인중개사법 제2조가 정의하는 6개 용어(중개·공인중개사·중개업·개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원)의 정의 문언과 관련 판례를 정확히 아는지 묻는 문항이다.

• 각 선지를 제2조 각 호의 정의 문언과 대조한다
• '포함'되는지 '제외'되는지가 뒤집힌 선지를 찾는다
• 중개행위 판단기준(주관 vs 객관)을 판례 법리로 확인한다

〈정답 ⑤〉

개업공인중개사의 어떤 행위가 손해배상책임을 낳는 '중개행위'에 해당하는지는 그가 주관적으로 중개의사를 가졌는지가 아니라, 객관적으로 보아 사회통념상 거래를 알선·중개하는 행위로 인정되는지를 기준으로 판단한다는 판례 법리 그대로다.

• 중개행위 해당 여부의 판단기준은 개업공인중개사의 주관적 의사가 아니라 객관적·사회통념상 기준(판례)
• 이 기준에 따라 외형상 중개업무로 보이면 실제 알선 성사 여부와 무관하게 중개행위로 인정되어 손해배상책임이 문제될 수 있음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 제2조 제2호는 공인중개사를 '이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자'로 정의한다. 국내법에 따라 취득한 자격을 말하는 것이고 외국법에 따라 취득한 자격까지 포함한다는 규정은 없다.
• ② ✕ 제2조 제3호는 중개업을 '일정한 보수를 받고' 중개를 업으로 행하는 것으로 정의한다. 보수를 받는다는 요건이 명시되어 있어 보수 유무와 무관하다는 서술은 틀렸다.
• ③ ✕ 제2조 제5호는 소속공인중개사에 '개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자'를 명시적으로 포함시킨다. 따라서 법인 사원으로서 중개업무를 수행하는 공인중개사도 소속공인중개사에 해당한다.
• ④ ✕ 제2조 제6호에서 중개보조원은 '공인중개사가 아닌 자'로서 현장안내·일반서무 등 단순업무만 보조하는 자다. 공인중개사인 자는 중개보조원이 아니라 소속공인중개사에 해당한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ "공인중개사"는 이 법에 따라 공인중개사자격을 취득한 자만을 말하며 외국법에 따라 자격을 취득한 자는 포함되지 않는다.
• ② ✎ "중개업"은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
• ③ ✎ 개업공인중개사인 법인의 사원으로서 중개업무를 수행하는 공인중개사도 "소속공인중개사"에 해당한다.
• ④ ✎ "중개보조원"은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 현장안내 및 일반서무 등 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

〈함정〉

• 소속공인중개사 정의에서 '법인의 사원·임원인 공인중개사 포함'을 '제외'로 바꿔 내는 함정 — 조문상 명백히 포함임을 기억해야 거른다
• 중개행위 판단기준을 개업공인중개사의 '주관적 의사'로 바꿔 내는 함정 — 판례는 객관적·사회통념 기준임을 구분해야 한다
• 중개업 정의에서 '보수를 받고'라는 요건을 '보수 유무 불문'으로 바꿔 내는 함정