〈종합〉

부동산 거래신고의 신고의무자 결정 원칙(거래당사자 공동→국가등 단독→개공 작성 시 개공), 신고필증 발급에 따른 검인 의제, 소속공인중개사의 대행 요건, 그리고 과태료 자진신고 감면의 적용 범위를 종합적으로 확인하는 문항이다.

• 선지 ①③④를 신고의무자 3원칙(거래당사자 공동→국가등 단독→개공 작성·교부 시 개공)에 대입해 확인
• 선지 ②는 검인 의제 시점이 '신고서 제출 시'가 아니라 '신고필증 발급 시'인지 확인
• 선지 ⑤는 자진신고 감면 대상 조항(제28조 제2항 각호·제3항~제5항)에 거래대금자료 미제출(제1항 제3호)이 빠져 있는지 확인

〈정답 ⑤〉

거래대금 지급을 증명할 자료를 제출하지 않은 위반은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제1항 제3호에 따른 3천만원 이하 과태료 대상인데, 자진신고 감면 규정은 같은 조 제2항 각 호 및 제3항부터 제5항까지의 위반사실에만 적용된다. 자료 미제출은 제1항 위반이라 감면 대상 범위 밖이므로 자진신고했다고 감경·면제해줄 수 없다.

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제1항 제3호: 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 자는 3천만원 이하 과태료
• 자진신고 감면 대상은 제28조 제2항 제1호~제3호 및 제3항부터 제5항까지의 위반사실로 한정
• 자료 미제출 위반은 제1항에 속해 감면 대상 조항에서 빠져 있으므로, 자진신고를 해도 과태료를 감경·면제해 줄 수 없음

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부하면 원칙적인 거래당사자 공동신고 대신 그 개공이 신고의무자가 된다. 공동중개면 관여한 개공들이 공동으로 신고한다 — 법 제3조 제3항.
• ② ○ 신고필증을 발급받은 때에 부동산등기 특별조치법상 검인을 받은 것으로 의제된다 — 출제 당시 기준 법 제3조 제5항. 신고서를 제출한 시점이 아니라 필증이 실제로 발급된 시점이 기준이라는 점이 핵심이다.
• ③ ○ 개업공인중개사의 위임을 받은 소속공인중개사는 부동산거래계약 신고서 제출을 대행할 수 있고, 이때 신고관청에 본인의 신분증명서를 보여주어야 한다. 중개보조원은 이 대행 자체가 허용되지 않는다.
• ④ ○ 거래당사자 중 일방이 국가·지방자치단체 등 국가등에 해당하면 상대방과 함께 공동으로 신고하는 것이 아니라 국가등이 단독으로 신고한다 — 법 제3조 제1항 단서.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 신고관청은 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료를 제출하지 아니한 사실을 자진 신고한 자에 대하여는 과태료를 감경 또는 면제할 수 없다.

〈함정〉

• 자진신고 감면 대상 조항을 '모든 과태료 위반'으로 넓게 오해하기 쉬운데, 실제로는 제28조 제2항 각 호 및 제3항부터 제5항까지 위반사실로 한정되어 있어 제1항의 자료 미제출은 감면 대상이 아니다.
• 검인 의제 시점을 '신고서 제출 시'로 착각하기 쉬운데, 정확히는 '신고필증을 발급받은 때'가 기준이다(출제 당시 법 제3조 제5항).

〈현행성〉

출제 당시에는 신고기간이 계약체결일부터 60일 이내였으나, 현행법은 30일 이내로 단축되었다(법 제3조 제1항). 또한 검인 의제·신고필증 발급 근거 항번호도 출제 당시 제3조 제4항(필증 발급)·제5항(검인 의제)에서 현행 제3조 제5항(필증 발급)·제6항(검인 의제)으로 한 항씩 이동했는데, 이는 신고 해제등에 관한 제3조의2가 신설되면서 항이 재배열된 데 따른 것으로 실체 내용은 동일하다. 이 문항의 정오나 정답에는 영향이 없다.