〈종합〉

공인중개사법 제2조의 용어 정의(중개·소속공인중개사 등)와 이중지위 금지, 무등록 중개업자 관련 판례를 섞어 옳고 그름을 가리는 문항으로, 매년 1번에 고정 출제되는 용어 정의 논점의 전형이다.

• 각 선지를 제2조 정의 조문 문언과 대조해 소속공인중개사·이중지위 금지 규정의 부합 여부를 확인한다
• '무등록 중개업자에게 의뢰한 거래당사자'의 형사책임 여부는 조문이 아닌 판례(공동실행의 의사 부존재→공동정범 불성립)로 판단한다
• 지역권 등 '그 밖의 권리'가 중개대상물 권리 범위에 포함되는지는 판례 축적 사례로 확인한다

〈정답 ③〉

무등록 중개업자에게 중개를 의뢰한 거래당사자는 처벌되지 않는다. 공동실행의 의사 없이 상대방의 행위를 이용한 것에 불과하므로 공동정범이 성립하지 않는다는 판례에 따라, 무등록 중개업자와 함께 처벌된다는 서술은 틀렸다.

• 무등록 중개행위 자체는 처벌 대상이지만, 단순히 중개를 의뢰한 거래당사자는 그 상대방의 행위를 이용했을 뿐 공동실행의 의사가 없어 공동정범이 되지 않는다는 판례가 확립되어 있음(note-1607)
• 의뢰인은 무등록 중개업의 정범도 공범도 아니므로 처벌되지 않음

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 공인중개사법 제2조 제5호가 정한 소속공인중개사의 정의 그대로다. 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 직접 수행하거나 개업공인중개사의 업무를 보조하는 자를 말한다.
• ② ○ 제2조 제5호 괄호 부분에서 법인인 개업공인중개사의 사원·임원으로서 공인중개사인 자도 소속공인중개사에 포함시키고 있다. 대표 임원이 아닌 한, 법인 소속으로 중개업무를 수행하는 공인중개사는 소속공인중개사에 해당한다.
• ④ ○ 제12조 제2항은 개업공인중개사등이 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사·중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원·임원이 되는 것을 금지한다. 이중지위로 인한 관리·감독 혼란을 막기 위한 규정이다.
• ⑤ ○ 제2조 제1호의 '그 밖의 권리'에는 지역권도 포함된다는 것이 판례의 입장이다. 지역권의 설정·취득을 알선하는 행위 역시 중개대상물에 대한 권리 득실변경의 알선이므로 중개에 해당한다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 무등록 중개업자에게 중개를 의뢰한 거래당사자는 무등록 중개업자의 중개행위에 대하여 공동정범으로 처벌되지 않는다.

〈함정〉

• 무등록 중개업자에게 '의뢰한 거래당사자'를 처벌 대상으로 오인하기 쉽다 — 공동실행의 의사가 없는 단순 의뢰인은 공동정범이 아니라는 판례를 기준으로 걸러야 한다.
• 소속공인중개사에 법인의 사원·임원인 공인중개사가 포함된다는 점을 놓치고 중개보조원과 혼동하기 쉽다.