〈종합〉

공인중개사법령상 확인·설명의무의 주체·상대방·대상 및 위반 시 제재를 종합적으로 묻는 이론형 문항이다. 소속공인중개사·중개보조원·외국인 자격 등 여러 논점을 섞어 옳은 서술을 고르게 한다.

• 각 선지가 다루는 논점(확인·설명 의무 주체, 소속공인중개사 지위, 자격 취득 요건, 위반 시 제재, 확인·설명 대상)을 분리해 조문 근거로 하나씩 대조한다
• ④의 '과태료 처분사유' 서술이 개업공인중개사 위반 시 제재 규정과 일치하는지 확인한다

〈정답 ④〉

확인·설명을 성실·정확하게 하지 않은 개업공인중개사는 500만원 이하의 과태료 처분 대상이다.

• 공인중개사법 제25조 제1항: 개업공인중개사는 중개 완성 전 중개대상물의 상태·권리관계·이용제한사항 등을 성실·정확하게 조사·확인하여 설명하고 근거자료를 제시해야 함
• 이 확인·설명의무를 위반한 개업공인중개사에게는 과태료 처분(500만원 이하)이 부과됨 — 소속공인중개사의 위반은 자격정지 사유로 구분된다는 점과 대비

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 확인·설명의무의 주체는 개업공인중개사다. 중개보조원은 단순 보조업무만 담당할 뿐 법령상 확인·설명의무를 지지 않는다.
• ② ✕ 소속공인중개사는 개업공인중개사에게 고용되어 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사인 법인의 임원·사원으로 참여할 수 있는 자를 말한다. 소속 법인의 임원이 되는 것 자체를 금지하는 규정은 없다.
• ③ ✕ 공인중개사법령상 국적을 이유로 외국인의 공인중개사 자격취득을 제한하는 규정은 없다. 외국인도 시험에 합격하면 공인중개사가 될 수 있다.
• ⑤ ✕ 토지이용계획은 법령에 의한 거래·이용제한사항에 해당하여 주거용을 포함한 모든 중개대상물 매매 중개 시 확인·설명해야 할 사항에 포함된다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 개업공인중개사는 중개대상물에 관한 확인·설명의무가 있다.
• ② ✎ 소속공인중개사는 그 소속 개업공인중개사인 법인의 임원이 될 수 있다.
• ③ ✎ 외국인도 공인중개사가 될 수 있다.
• ⑤ ✎ 토지이용계획은 주거용 건축물 매매계약의 중개 의뢰를 받은 개업공인중개사가 확인·설명해야 할 사항에 포함된다.

〈함정〉

• 확인·설명의무의 주체를 중개보조원으로 바꿔치기하는 함정 — 의무 주체는 항상 개업공인중개사임을 기준으로 거른다.
• 개공의 확인·설명 위반 제재를 자격정지로 혼동하기 쉬운데, 자격정지는 소속공인중개사에게 적용되는 제재이고 개공은 과태료(500만원 이하) 대상이다.
• 토지이용계획을 상업용에만 해당한다고 오해하기 쉬우나 주거용 매매 중개에도 확인·설명 사항에 포함된다.