〈종합〉

부동산 거래신고의 의무자·기간·신고관청·제출방식을 종합적으로 묻는 문제로, 신고 원칙(공동신고→국가등 단독→개공 신고)과 절차상 숫자·관할을 정확히 아는지 확인한다.

• 선지별로 신고의무자 결정 3원칙(원칙적 공동신고→국가등 단독→개공 신고)에 대입
• 신고기간 30일과 신고관청(부동산 소재지 관할 시·군·구청장, 특별자치도 행정시장 포함) 규정을 조문과 대조

〈정답 ③〉

부동산 거래신고를 받는 신고관청은 그 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장인데, 구가 설치되지 않은 시의 시장과 특별자치시장뿐 아니라 특별자치도 행정시의 시장도 포함된다.

• 법 제3조 제1항 본문 — 신고관청은 부동산등 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장)·군수 또는 구청장
• 특별자치도(예: 제주특별자치도)의 행정시는 별도의 구가 없어 구청장이 없으므로, 그 행정시의 시장이 직접 신고관청이 된다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 신고기한이 30일이 아니라 3개월로 잘못돼 있고, 신고방식도 틀렸다. 원칙은 거래당사자 쌍방의 공동신고이고 '단독 또는 공동' 중 선택할 수 있는 것이 아니다. 단독신고는 일방이 신고를 거부할 때 예외적으로만 허용된다.
• ② ✕ 거래당사자 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고의무자가 되어 단독으로 신고하며, 상대방과 공동신고하는 것이 아니다.
• ④ ✕ 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 그 개업공인중개사가 신고의무자가 되어 신고해야 하며, 거래당사자에게는 신고의무나 선택권이 없다.
• ⑤ ✕ 부동산거래계약 신고서는 등록관청이 아니라 부동산 소재지를 관할하는 신고관청에 제출해야 한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 부동산매매계약을 체결한 경우 거래당사자는 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.
• ② ✎ 조정대상지역 소재 주택으로서 실제 거래가격이 5억원이고 매수인이 국가인 경우 국가가 단독으로 실제거래가격 등을 신고하여야 한다.
• ④ ✎ 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 해당 개업공인중개사가 신고하여야 한다.
• ⑤ ✎ 부동산 거래계약을 신고하려는 개업공인중개사는 부동산거래계약 신고서에 서명 또는 날인하여 관할 신고관청에 제출하여야 한다.

〈함정〉

• 신고기간을 30일이 아닌 3개월·60일 등으로 바꿔 내는 함정 — '계약체결일부터 30일'을 고정값으로 암기해야 한다.
• 신고방식을 '단독 또는 공동' 중 선택 가능한 것처럼 서술하는 함정 — 원칙은 공동신고이고 단독신고는 일방 거부 시의 예외일 뿐이다.
• 거래당사자 일방이 국가등이면 공동신고가 아니라 국가등의 단독신고라는 점을 놓치기 쉽다.
• 신고서 제출처를 중개사무소 등록관청으로 착각하기 쉬운데, 실제로는 부동산 소재지 관할 신고관청이다.