〈종합〉

매매와 임대차가 동일 당사자 사이에 동시에 성립하는 복합거래에서 중개보수 산정 기준(거래금액·적용 규정의 근거·주택 여부)을 종합적으로 묻는 문항이다. 주택 면적이 3분의 1(1/2 미만)이라는 조건과 매매·임대차 동시 중개라는 조건을 결합해 판단해야 한다.

• 대상물의 주택 면적 비율(1/2 기준)로 시행규칙 제20조 제1항(주택)과 제4항(주택 외) 중 적용 규정 확정
• 이 사안이 주택 외 중개대상물임을 확인한 뒤 그 보수 기준이 조례가 아니라 국토교통부령임을 법 제32조 제4항으로 확인
• 동일 당사자·동일 기회에 매매 포함 복합거래이므로 매매 거래금액만 적용하는 제20조 제5항 제3호 확인
• 보수를 받을 수 있는 상대방(쌍방)을 확인

〈정답 ②〉

甲은 매매 의뢰인 丙과 임대차 의뢰인 乙 양쪽 모두에게서 각각 중개보수를 받을 수 있고, 매매·임대차가 동일 당사자 사이에 동일 기회에 이루어진 복합거래이므로 보수 산정의 기준이 되는 거래금액은 매매계약 금액만 적용한다.

• 법 제32조 제1항과 시행규칙 제20조는 중개보수를 '중개의뢰인 쌍방'으로부터 각각 받는 구조를 전제 — 매매의 乙·丙, 임대차의 乙(임차인)·丙(임대인) 모두 甲이 중개한 의뢰인이므로 甲은 乙과 丙 각각으로부터 보수를 받을 수 있음(ㄱ)
• 시행규칙 제20조 제5항 제3호(동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 매매계약에 관한 거래금액만을 적용)에 따라, 乙·丙 사이의 매매와 동시에 乙을 임차인으로 하는 임대차가 동일 당사자·동일 기회에 이루어진 경우이므로 매매 거래금액만으로 중개보수를 계산함(ㄷ)

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 이 건축물은 주택 면적이 3분의 1로 2분의 1 미만이므로 시행규칙 제20조 제6항에 따라 주택 외 중개대상물 규정(제4항)이 적용된다. 법 제32조 제4항은 주택 외 중개대상물의 보수는 시·도 조례가 아니라 국토교통부령으로 정한다고 규정하므로, B시(또는 A시)가 속한 시·도 조례를 따를 사안이 아니다.
• ㄹ ✕ 시행규칙 제20조 제6항에 따라 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 중개보수 규정(제1항)을, 2분의 1 미만이면 주택 외 규정(제4항)을 적용한다. 이 건축물은 주택 면적이 3분의 1이므로 1/2에 미달해 주택 외 중개대상물 보수 규정을 적용한다.

〈선지교정〉

• ㄴ ✎ 甲은 국토교통부령으로 정하는 주택 외 중개대상물의 보수 기준(거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의)에 따라 중개보수를 받아야 한다.
• ㄹ ✎ 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수 규정을 적용한다.

〈함정〉

• 주택 면적 비율을 1/2 이상·미만 기준으로 착각해 3분의 1인 이 사안에서도 주택 규정을 적용한다고 판단하기 쉬운데, 1/2 미만이면 주택 외 규정(0.9% 이내 협의)을 적용한다
• 주택 외 중개대상물임에도 소재지·사무소 소재지 불일치 시 조례를 따진다는 함정(시행규칙 제20조 제3항)을 그대로 끌어오기 쉬운데, 이 사안은 아예 조례가 적용되지 않는 주택 외 대상물이므로 조례 관할 문제 자체가 성립하지 않는다