〈종합〉

공인중개사법 제3조와 시행령 제2조가 정한 중개대상물 4종(토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장·광업재단)의 법정 범위에 실제 물건이나 권리가 해당하는지를 판례 기준으로 가려내는 문항이다.

• 각 선지가 '특정된 물건'인지 '지위·권리·무형가치'에 불과한지부터 구분한다
• 토지는 지목을 불문한다는 점을 적용해 지목이 양어장인 토지를 판단한다
• 나머지 선지는 판례가 부정한 대표 유형(미채굴광물·무형가치·분리된 수목·대토권)에 해당하는지 대조한다

〈정답 ④〉

공인중개사법 제3조 제1호는 중개대상물로 '토지'를 정하면서 지목을 요건으로 두지 않는다. 지목이 양어장이라도 토지 자체가 물리적으로 특정되면 거래 객체가 될 수 있으므로 중개대상물에 해당한다.

• 공인중개사법 제3조 제1호는 중개대상물로 '토지'를 정하고 있고, 그 지목이 무엇인지는 요건으로 두지 않는다
• 양어장·전·답 등 지목 종류를 불문하고 토지 자체의 물리적 특정만 있으면 거래 객체가 될 수 있다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 토지에서 아직 채굴되지 않은 광물은 광업권 등 별도 법률관계의 대상이 되어 국가에 채굴에 관한 권능이 귀속되므로, 토지의 일부로서 독립적으로 거래할 수 없어 중개대상물이 아니다.
• ② ✕ 영업상 노하우, 거래처, 신용, 상권 등 무형의 재산적 가치는 물건이나 권리가 아니라 영업행위의 결과에 대한 사실상 이익에 불과해 공인중개사법 제3조가 정하는 재산권·물건에 해당하지 않는다.
• ③ ✕ 수목의 집단이 중개대상물로 인정되려면 입목등기나 명인방법을 통해 토지와 독립된 거래 객체로 특정돼야 하는데, 토지로부터 이미 분리된 수목은 그러한 정착물성을 잃어 단순한 동산에 그치므로 대상이 되지 않는다.
• ⑤ ✕ 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위(대토권)는 특정한 토지나 건물 자체가 아니라 일정 요건을 충족하면 부여되는 수분양권적 지위에 불과해, 물건이나 특정 재산권으로 볼 수 없어 중개대상물이 아니다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 토지에서 분리되어 채굴된 광물
• ② ✎ 소유권보존등기를 마친 입목
• ③ ✎ 명인방법을 갖추어 토지와 독립하여 거래되는 수목의 집단
• ⑤ ✎ 주택이 철거될 경우 공급받을 이주자택지 그 자체인 특정 토지

〈함정〉

• 대토권·입주권처럼 '지위'에 불과한 것을 물건인 양 제시해 헷갈리게 하는데, 특정 토지·건물로 확정되지 않았다면 중개대상물이 아니다
• 권리금·영업상 노하우 같은 무형의 재산적 가치는 아무리 경제적 가치가 커도 물건이나 권리가 아니므로 항상 제외된다
• 미채굴광물은 토지에 포함된 것처럼 보이지만 국가에 채굴 권능이 귀속돼 독립 거래가 불가능하므로 제외된다