〈종합〉

계약금의 법적 성질과 해약금 해제의 요건을 사례 날짜에 대입해 검증하는 문항이다. 특히 계약금계약이 요물계약인지 낙성계약인지, 그리고 중도금 지급 시점이 이행착수에 해당하는지를 정확히 알아야 한다.

• 계약금계약의 성립 방식(요물계약 여부)부터 확인
• 제565조의 해약금 추정 규정을 적용
• 중도금 지급일이 이행착수 시점에 해당하는지 확인
• 잔금까지 지급했는데 소유권이전을 안 해주는 경우 채무불이행 해제 가능 여부 확인

〈정답 ①〉

계약금계약은 계약금이라는 금전을 실제로 건네야 비로소 성립하는 요물계약이다. 당사자의 합의만으로 성립하는 낙성계약이 아니므로, 이를 낙성계약이라고 한 서술은 틀렸다.

• 계약금계약은 매매계약에 종된 계약이면서 요물계약이다 — 금전 등을 실제로 교부해야 성립한다.
• 낙성계약이라면 교부 없이 약정만으로 성립해야 하는데, 계약금계약은 그렇지 않으므로 낙성계약이라는 서술은 옳지 않다.

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 제565조 제1항에 따라 계약금은 당사자 간 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정된다. 별도의 위약금 특약이 없는 한 해약금의 성질만 인정된다.
• ③ ○ 계약금계약은 요물계약이므로 계약금을 지급하지 않으면 그 계약 자체가 성립하지 않는다. 이 경우 매도인은 계약금약정을 해제(또는 그 불성립을 주장)할 수 있다.
• ④ ○ 2014. 6. 10.에 乙이 중도금을 지급했다면 이는 매수인이 이행에 착수한 것이다. 당사자 일방이 이행에 착수한 후에는 매도인이 배액을 상환하고 해약금 해제를 할 수 없다.
• ⑤ ○ 매수인이 중도금과 잔금을 모두 지급했는데도 매도인이 소유권이전등기의무를 이행하지 않으면 이는 채무불이행이다. 이는 해약금 해제(제565조)가 아니라 통상의 이행지체에 따른 계약해제 문제이므로, 매수인은 매매계약을 해제할 수 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 甲·乙 사이의 계약금계약은 요물계약이다.

〈함정〉

• 계약금계약을 낙성계약과 요물계약 중 무엇으로 성질짓는지 뒤바꿔 헷갈리기 쉽다 — 계약금은 반드시 현실로 교부해야 계약금계약이 성립하는 요물계약이다.
• 해약금 해제(제565조)와 이행지체로 인한 법정해제(제544조)를 구별하지 못하면 ⑤을 잘못 판단할 수 있다 — 중도금·잔금을 모두 지급한 매수인이 등기를 못 받은 경우는 채무불이행 해제 문제다.
• 중도금 지급이 이행기 전이라도 이행착수로 인정되어 그 이후에는 해약금 해제가 불가능하다는 점을 놓치기 쉽다.