〈종합〉

계약해제의 효과(제3자 보호, 원상회복)와 해제권 발생·행사요건(이행지체·이행불능의 차이, 불가분성과 그 예외)을 종합적으로 묻는 문항이다. 이행불능 해제에 이행제공이 필요한지가 정답의 핵심 갈림길이다.

• 각 선지를 해제의 '효과'(①②④의 제3자·병존 문제)와 '요건·행사방법'(③⑤의 이행제공·불가분성 문제)로 나눠 접근
• 이행지체 해제와 이행불능 해제의 요건 차이(최고·이행제공 요부)를 대비해 ③의 허위를 확인
• 공유지분 매매의 불가분성 예외 법리를 적용해 ⑤가 옳은 진술임을 확인

〈정답 ③〉

이행불능을 이유로 계약을 해제할 때는 채무자의 급부 자체가 실현 불가능해진 상태이므로, 채권자가 자기 채무의 이행이나 그 제공을 할 필요가 없다.

• 민법 제546조는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때 채권자가 계약을 해제할 수 있다고 규정할 뿐, 이행제공을 요건으로 두지 않음
• 이행지체 해제(제544조)는 최고와 자기 채무의 이행제공이 필요하지만, 이행불능은 채무자의 급부 자체가 불가능해진 상태라 채권자의 제공을 요구하는 것이 무의미함
• 따라서 매수인이 매매대금의 변제제공을 하지 않아도 매도인의 이행불능을 이유로 해제할 수 있음

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 해제와 착오취소는 근거 규정이 다른 별개의 권리라 병존할 수 있다. 계약을 적법하게 해제했더라도 체결 당시 착오가 있었다면 제109조에 따라 별도로 취소할 수 있다.
• ② ○ 합의해제도 계약관계를 소급적으로 소멸시킨다는 점에서 법정해제와 다르지 않으므로, 제548조 제1항 단서의 제3자 보호규정이 그대로 적용된다.
• ④ ○ 토지매매계약이 해제된 경우, 그 계약을 기초로 새로운 권리를 취득한 자만 제548조 제1항 단서의 제3자로 보호된다. 매수인이 지은 건물을 산 사람은 토지매매계약 자체와는 별개의 건물매매를 통해 권리를 얻었을 뿐이므로 보호대상에서 제외된다.
• ⑤ ○ 공유자들이 하나의 매매계약으로 공유물을 매도했더라도, 각 공유자는 자신의 지분에 대해 별개의 처분권을 가진다. 판례는 이런 지분매매를 실질적으로 지분별 계약으로 취급해, 특별한 사정이 없으면 공유자 1인이 자신의 지분에 한해 단독으로 해제할 수 있다고 본다. 이는 수인 당사자의 계약은 전원으로부터·전원에 대하여 해제해야 한다는 제547조 제1항의 불가분성 원칙에 대한 판례상 예외다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 매도인의 이행불능을 이유로 매수인이 계약을 해제하려면 매매대금의 변제제공을 할 필요가 없다.

〈함정〉

• 이행지체 해제의 이행제공 요건을 이행불능 해제에도 그대로 적용하려는 착각 — 이행불능은 채무자 급부 자체가 불가능해진 것이라 채권자의 제공이 무의미하다는 점을 구분해야 한다.
• 해제로 소멸한 매매계약과 별개로 성립한 건물매매를 혼동해 신축건물 매수인도 보호되는 제3자라고 오해하는 경우가 많다.
• 공유자의 지분매매 해제를 해제권 불가분성 원칙의 예외 없는 적용대상으로 오해하기 쉽지만, 판례는 공유지분 매매를 실질적으로 지분별 계약으로 보아 개별 해제를 허용한다.