〈종합〉

교환계약이 해제된 후 민법 제548조 제1항 단서의 '제3자'로 보호받는지를 사례별로 가려내는 문제다. 해제 전에 계약을 기초로 새로운 이해관계를 맺고 등기·대항력 등 완전한 권리를 갖추었는지가 관건이다.

• 각 보기가 해제된 계약을 바탕으로 새로운 권리를 취득했는지 확인한다
• 등기·가등기·대항력처럼 완전한 권리를 갖췄는지, 단순히 물건을 사용·매수한 지위에 그치는지를 구분한다
• 판례상 O/X가 정리된 전형 사례(가등기자, 임차인, 신축건물 매수인)를 대입해 판단한다

〈정답 ③〉

토지 매수인(乙)이 그 토지 위에 지은 건물을 매수한 자는 해제된 X토지 매매(교환)계약 자체와 새로운 이해관계를 맺은 것이 아니라, 매수인의 건물에 관한 별개의 소유권을 취득한 것에 불과하다. 판례는 이런 자를 제548조 단서의 제3자로 보호하지 않는다.

• 제3자 보호는 '해제된 계약을 기초로' 새로운 권리를 취득한 자에게만 인정됨
• 건물 매수인은 X토지의 소유권이전이라는 계약관계와 직접 관련된 권리(등기·가등기·대항력 등)를 취득한 것이 아니라 건물이라는 별개 물건의 소유권을 취득한 것에 그침
• 토지매수인의 신축건물을 매수한 자는 보호되는 제3자에 해당하지 않는다는 판례 법리 그대로

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ○ 乙로부터 X토지를 매수해 소유권이전등기까지 마쳤다면, 해제된 교환계약을 기초로 새로운 이해관계를 맺고 등기라는 완전한 권리를 취득한 자다. 제548조 제1항 단서의 제3자로 보호된다.
• ㄴ ○ 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기까지 마친 자는 등기부상 권리관계가 공시된 자로서, 판례는 이 경우도 보호되는 제3자로 인정한다.
• ㄷ ○ 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은 대항요건(주택 인도+전입신고)을 완전히 구비해 제3자에게 대항할 수 있는 지위를 얻은 자이므로 보호되는 제3자에 해당한다.

〈선지교정〉

• ㄹ ✎ 계약의 해제 전 X토지상의 乙의 신축 건물을 매수한 자는 계약해제의 소급효로부터 보호되는 제3자에 해당하지 않는다.

〈함정〉

• 가등기권자와 대항력 있는 임차인은 등기를 완전히 갖추지 못했다는 이유로 제3자에서 제외될 것 같지만, 판례는 이들도 보호대상으로 인정한다는 점을 놓치기 쉽다
• 건물 매수인을 토지에 관한 권리자로 오인해 보호되는 제3자로 착각하기 쉬운데, 건물은 토지매매계약과 무관한 별개의 소유권 취득이라 보호 대상이 아니다