〈종합〉

대항력과 확정일자를 갖춘 주택임대차의 효과 전반(상속·우선변제권·존속기간·양도·가압류)을 묻는 종합형 문항이다. 임대인 지위 승계와 보증금반환채권의 혼동 소멸 문제를 정확히 아는지가 관건이다.

• 각 선지를 대항력·우선변제권·존속기간·지위승계 논점별로 나누어 판단한다
• ④는 임차인이 소유권을 취득하면 임대인 지위와 임차인 지위가 한 사람에게 귀속되는 혼동 문제로 접근한다

〈정답 ④〉

임차인이 경매절차에서 스스로 주택 소유권을 취득하면 임대인과 임차인의 지위가 동일인에게 귀속되어 임대차관계 자체가 혼동으로 소멸한다. 이 경우 임차인은 더 이상 별개의 채권자로서 임대인에게 보증금반환을 청구할 수 없다.

• 임차인이 경매에서 소유권을 취득하면 임대인 지위와 임차인 지위가 한 사람에게 합쳐짐
• 이때 보증금반환채권은 혼동(민법상 채권·채무가 동일인에게 귀속되면 소멸하는 법리)으로 소멸함
• 따라서 소유권을 취득한 임차인은 종전 임대인을 상대로 보증금반환을 청구할 수 없음

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 주택임차권은 재산권으로서 일반 상속법리에 따라 상속인에게 상속된다. 임차인 사망으로 임대차가 당연히 종료되는 것이 아니다.
• ② ○ 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 건물뿐 아니라 그 대지의 환가대금에도 미친다. 대지만 경매되어도 우선변제권을 행사할 수 있다.
• ③ ○ 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경을 통지하지 않으면(임차인도 2개월 전까지 미통지 시) 묵시적으로 갱신되고, 그 존속기간은 2년으로 본다.
• ⑤ ○ 대항력 갖춘 임차주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 법률상 당연히 승계하여 보증금반환채무의 제3채무자 지위도 함께 넘어간다. 따라서 가압류채권자는 종전 임대인이 아니라 양수인에게만 가압류의 효력을 주장할 수 있다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 임차인이 경매절차에서 해당 주택의 소유권을 취득한 경우, 임대인 지위와 임차인 지위가 혼동되어 보증금반환채권이 소멸하므로 임대인에 대하여 보증금반환을 청구할 수 없다.

〈함정〉

• 우선변제권이 건물에만 미친다고 착각하기 쉬운데, 대지 환가대금에도 미친다는 점을 놓치면 ②를 틀리게 판단하게 된다
• 임차인이 소유권을 취득해도 임대차관계가 그대로 유지된다고 오인하기 쉬운데, 혼동으로 채권·채무 자체가 소멸한다는 점이 핵심이다
• 임차주택 양도 시 양도인이 여전히 보증금반환의무를 진다고 착각하면 ⑤를 반대로 판단하게 된다 — 양수인이 지위를 승계해 양도인은 면책된다