〈종합〉

임대차 성립부터 존속(묵시갱신), 비용상환, 원상회복까지 판례·조문 지식을 종합적으로 묻는 임대차 총론형 문제다. 묵시갱신 시 제3자 담보의 소멸 여부(제639조 제2항)를 뒤집어 낸 함정이 정답 포인트다.

• 각 선지를 임대차의 성립요건→대항력·묵시갱신→비용상환·차임→원상회복 순서로 대응되는 조문·판례와 대조
• 묵시갱신 관련 선지는 제639조 제1항(동일조건 갱신)과 제2항(제3자 담보 소멸)을 구분해 확인

〈정답 ④〉

묵시의 갱신이 되면 전임대차는 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보지만, 제3자가 제공한 담보(보증·물적담보)만은 예외적으로 기간만료로 소멸한다.

• 민법 제639조 제2항: 묵시갱신의 경우 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸함
• 묵시갱신은 '동일 조건'으로 재임대한 것으로 보는 것이 원칙(제639조 제1항)이지만 제3자 담보는 예외적으로 존속시키지 않음 — 제3자 보호 취지

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 임대차는 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급하기로 하는 채권계약이라서, 임대인이 소유자이거나 처분권한을 가질 필요가 없다. 임대할 권한 없는 자가 체결해도 계약 자체는 유효하게 성립한다.
• ② ○ 임대차 기간을 영구로 정하는 약정도 당사자의 의사를 존중해 특별한 사정이 없으면 판례상 허용된다.
• ③ ○ 임차인이 임차물 보존을 위해 지출한 필요비는 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있고(제626조 제1항), 이 상환청구권은 차임채무와 동시이행관계에 있어 그 금액 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다.
• ⑤ ○ 원상회복의무는 임차물을 반환할 때 임대 당초의 상태로 되돌려 놓는 것이 핵심이므로, 임대인이 그 부동산을 원래 용도대로 다시 사용할 수 있도록 협력하는 것까지 포함된다고 본다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 임대차가 묵시의 갱신이 된 경우, 전임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸한다.

〈함정〉

• 묵시갱신은 전임대차와 '동일 조건'으로 갱신된다는 원칙만 기억하고, 제3자 제공 담보는 예외적으로 소멸한다는 제639조 제2항을 놓쳐 '소멸하지 않는다'로 뒤집힌 서술에 낚이기 쉽다.