〈종합〉

건물 소유를 목적으로 한 토지임대차가 종료된 후 임차인의 지상물매수청구권 행사 요건·대상·효과를 판례 법리로 종합 확인하는 문항이다.

• 매수청구권의 대상이 되는 지상물의 범위(무허가건물·복수토지 걸침 건물)를 먼저 점검한다
• 채무불이행 해지와 기간만료 해지를 구분해 행사 가부를 판단한다
• 배제약정의 강행규정(제652조) 위반 여부와 행사 후 부당이득반환 효과를 확인한다

〈정답 ③〉

건물이 임차토지와 제3자 소유 토지에 걸쳐 건립된 경우, 매수청구권은 건물 전체가 아니라 임차토지 위에 있는 부분 중에서도 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한해서만 인정된다는 것이 판례의 태도다. 건물 전체를 대상으로 매수청구할 수 있다고 한 서술은 이와 정반대다.

• 매수청구권은 임대차 대상 토지 위에 있는 건물 부분에 한정된다는 것이 판례 태도 — 제3자 소유 토지에 걸쳐 있는 부분은 임대차와 무관하므로 대상이 될 수 없다
• 다만 임차토지 위에 있다고 해서 곧바로 매수청구가 인정되는 것도 아니고, 그 부분이 구분소유의 객체로 독립될 수 있는 부분일 때에 한해 매수청구가 허용된다는 것이 판례 취지

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 미등기·무허가 건물이라도 건물로서 현존하기만 하면 매수청구의 대상이 된다. 매수청구권은 건물의 등기·허가 여부와 무관하게 지상시설의 현존 자체를 요건으로 한다(제643조·제283조).
• ② ○ 매수청구권을 배제하고 임대차 종료 시 건물을 철거하기로 하는 약정은 임차인에게 불리한 약정이어서 특별한 사정이 없으면 제652조에 의해 무효로 취급된다.
• ④ ○ 매수청구권은 임차인이 임대차 계약을 정당하게 이행한 경우에 인정되는 것이므로, 차임연체 등 임차인의 채무불이행으로 임대차가 해지된 때에는 매수청구권을 행사할 수 없다.
• ⑤ ○ 매수청구권 행사로 매매관계가 성립해도 건물 인도와 대금 지급은 동시이행관계에 있을 뿐, 그 사이 건물 점유·사용으로 토지를 계속 사용한 부분에 대해서는 임료 상당의 부당이득반환의무를 진다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ Y건물이 X토지와 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되었다면, 甲은 X토지 위에 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 매수청구를 할 수 있다.

〈함정〉

• 무허가·미등기 건물이나 저당권이 설정된 건물을 매수청구 대상에서 제외되는 것처럼 서술하는 함정 — 특별한 사정이 없으면 모두 대상이 된다는 점을 기준으로 걸러야 한다
• 건물이 임차토지와 제3자 토지에 걸쳐 있을 때 '전체'에 대해 매수청구가 가능하다고 하는 서술 — 임차토지 위 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에만 한정된다는 점이 핵심 함정
• 철거약정을 유효한 약정으로 서술하는 함정 — 임차인에게 불리한 매수청구권 배제약정은 강행규정 위반으로 무효