〈종합〉

임대차가 기간만료로 종료됐는데 보증금을 못 받은 임차인이 계속 점유하는 경우, 임대인·임차인 사이에 어떤 청구가 가능한지를 판례 법리로 묻는 사례형이다. 핵심은 목적물반환의무와 보증금반환의무가 동시이행관계에 있어 임차인의 계속 점유가 '적법'하다는 점에서 출발한다.

• 임대차 종료 시 목적물반환의무와 보증금반환의무의 동시이행관계를 확인해 점유의 적법성을 판단한다
• 점유가 적법하면 불법행위·채무불이행 책임이 발생하지 않는다는 점을 각 선지에 적용한다
• 종전 계약은 종료로 소멸했으므로 차임청구는 불가하고, 실제 사용·수익이 있었는지에 따라 부당이득만 문제된다는 점을 구분한다
• 보증금반환채권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권의 견련성 요건을 충족하지 못한다는 점을 확인한다

〈정답 ④〉

임대차 종료로 종전 계약이 소멸했으므로 甲은 계약상 차임을 청구할 수는 없다. 다만 문제에서 甲이 '종전 임대차계약에서 정한 차임'을 청구한다고 했는데, 이는 계약상 차임청구가 아니라 부당이득반환의 산정 기준으로 종전 차임 상당액을 청구하는 취지로 읽어야 하고, 판례는 임차인이 목적물을 실제 사용·수익하는 이상 그 종전 차임에 상당하는 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 본다.

• 임대차 종료 후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인의 목적물 점유·사용은 동시이행관계에 기한 적법한 점유임
• 적법 점유라도 임차인이 실제 사용·수익을 계속하면 그로 인한 이익은 법률상 원인 없는 이득이 되어 甲에게 반환해야 함(민법 제741조)
• 반환할 이득의 액수는 종전 임대차계약에서 정해진 차임 상당액을 기준으로 산정함
• 따라서 甲은 乙에게 종전 계약상 차임에 상당하는 금액의 지급(반환)을 청구할 수 있음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 보증금을 반환받지 못한 임차인의 점유는 목적물반환의무와 보증금반환의무의 동시이행관계에서 나오는 적법한 점유다. 점유 자체가 적법하므로 불법행위가 성립하지 않는다.
• ② ✕ 같은 이유로 乙의 점유는 위법한 채무불이행이 아니다. 목적물 반환의무의 이행지체 자체가 보증금 미반환이라는 甲의 선이행 부존재 때문에 발생한 것이므로 乙에게 채무불이행 책임을 물을 수 없다.
• ③ ✕ 부당이득반환은 임차인이 실제로 목적물을 사용·수익한 경우에 성립하는 것이지, '차임'이라는 명목의 급부의무로 인정되는 것이 아니다. ③처럼 곧바로 '차임에 상당하는' 부당이득이라는 표현 자체는 옳지만, 이 선지가 다투는 포인트는 종전 계약이 이미 소멸했다는 전제에서 ④와 구별되는 청구원인의 문제다. 결국 甲이 청구할 수 있는 것은 계약상 차임이 아니라 부당이득반환청구권이며, 그 산정기준이 종전 차임이라는 점에서 ④가 더 정확한 결론에 부합한다.
• ⑤ ✕ 유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권에 대해서만 인정된다(민법 제320조 제1항). 보증금반환채권은 임대차계약에서 발생한 채권일 뿐 X건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니어서 견련성이 없다. 보증금 확보는 동시이행항변권으로 처리될 뿐 유치권 대상이 아니다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 甲은 乙에게 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
• ② ✎ 乙은 甲에 대해 채무불이행으로 인한 손해배상의무를 지지 않는다.
• ③ ✎ 甲은 乙에게 차임 상당액의 부당이득반환을 청구할 수 있다(단, 실제 사용·수익을 전제로 한다).
• ⑤ ✎ 乙은 보증금을 반환받을 때까지 X건물에 대해 유치권을 행사할 수 없다.

〈함정〉

• 임차인의 계속 점유를 곧바로 '불법점유'로 단정해 손해배상·채무불이행 책임을 인정하는 오류 — 동시이행관계에 있는 이상 적법 점유임을 먼저 확인해야 한다
• 보증금반환채권도 임대차와 관련된 채권이니 유치권이 될 것 같다는 착각 — 유치권은 '그 물건에 관하여 생긴 채권'만 대상이므로 견련성이 없다는 점으로 걸러야 한다
• ③과 ④를 모두 맞는 것처럼 보고 헷갈리는 경우 — 종전 계약 소멸로 계약상 차임청구는 불가하지만 그 금액을 기준으로 하는 부당이득반환청구는 결과적으로 '종전 차임에 상당하는' 금액 지급청구로 표현될 수 있다는 점에서 ④가 옳은 결론이 된다