〈종합〉

임차인이 상가건물 임대차기간 만료를 앞두고 갱신거절 통지를 했을 때, 그 임대차가 언제 종료되는지를 계산하는 사례형 문제다. 임차인의 갱신거절권 행사기간과 그 효력발생 시점을 정확히 알아야 풀린다.

• 임대차 기간(2023.5.24.~2024.5.23.)을 확인하고 원래 만료일을 특정한다
• 임차인의 갱신거절 통지가 언제 효력을 갖는지(도달 즉시 vs 별도 대기기간) 판단한다
• 묵시적 갱신 규정(상가임대차법 제10조 제4항·제5항)이 적용될 상황인지, 즉 임대인의 거절이 문제되는 경우가 아니라 임차인 스스로 거절 통지를 한 경우임을 구분한다
• 기간만료일에 그대로 종료됨을 확인한다

〈정답 ②〉

임차인이 원래 정해진 임대차기간 중에 갱신거절 통지를 하여 상대방에게 도달했다면, 별도의 대기기간 없이 원래 약정한 기간만료일인 2024. 5. 23.에 임대차가 그대로 종료된다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항·제5항의 '언제든지 해지통고, 3개월 후 효력발생'은 이미 묵시적으로 갱신된 임대차를 임차인이 해지하는 경우에 적용되는 규정
• 이 사안은 아직 원래 임대차기간이 진행 중인 상태에서 임차인이 갱신을 원하지 않는다는 의사(갱신거절 통지)를 미리 밝힌 것으로, 애초에 묵시적 갱신이 성립할 여지가 차단됨
• 임대인이든 임차인이든 기간만료 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하면 그 임대차는 원래 약정한 기간만료일에 종료됨(제10조 제4항 반대해석)
• 통지가 상대방에게 도달한 시점(2024.5.10.)은 기간만료(2024.5.23.) 전이므로 원래 계약대로 만료일에 종료되는 데 지장이 없음
• 따라서 종료일은 원래 약정한 기간만료일인 2024. 5. 23.

〈오답선지 해설〉

• ⑤ ― 묵시적 갱신이 이루어진 경우를 전제로 그 다음 해인 2025.5.23.을 상정한 값인데, 이 사안은 임차인이 기간만료 전 미리 갱신거절 의사를 밝혀 묵시적 갱신 자체가 성립하지 않으므로 해당하지 않는다.

〈함정〉

• '3개월 경과 후 효력발생'(제10조 제5항)은 이미 묵시적으로 갱신된 임대차를 임차인이 해지통고하는 경우에 적용되는 것이고, 아직 원 기간이 진행 중일 때 미리 거절 통지를 한 이 사안에는 적용되지 않는다. 이를 혼동하면 도달일로부터 3개월 후인 8월 23일을 답으로 고르게 된다.
• 묵시적 갱신 시 존속기간이 1년으로 연장된다는 규정과, 갱신 자체를 거절한 이 사안을 혼동하면 2025.5.23.을 고르는 오류가 생긴다.