〈종합〉

1년으로 기간을 정한 주택임대차를 소재로 최단존속기간의 임차인 편면적 선택권, 묵시적 갱신 후 임차인의 언제든지 해지권, 계약갱신요구권의 도달주의 효력발생 시점을 함께 확인하는 옳은 것 고르기 문항이다.

• 제4조 제1항 단서로 1년 기간의 유효 주장 가능성부터 확인(ㄱ)
• 묵시적 갱신 시 존속기간 2년과 별개로 임차인의 언제든지 해지통지 가능 여부 확인(ㄴ)
• 계약갱신요구권의 효력발생 시점이 도달 시점임을 제6조의3 제1항으로 확인(ㄷ)

〈정답 ⑤〉

기간 1년 임대차는 최단기간 미달로 2년으로 간주되지만 임차인은 1년 유효를 주장할 수 있어 만료일에 보증금반환청구가 가능하고, 묵시적 갱신 후에도 임차인은 언제든 해지통지를 할 수 있으며, 계약갱신요구권은 임대인에게 도달한 시점에 효력이 발생하므로 ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 옳다.

• 2년 미만으로 정한 기간(1년)은 임차인이 그 유효를 주장할 수 있음 — 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서, 따라서 甲은 1년 기간 만료를 주장하며 보증금 반환청구 가능(ㄱ)
• 묵시적 갱신이 성립하면 존속기간은 2년으로 보되(제6조 제2항), 그 해지에는 제6조의2가 준용되어(제6조의3 제4항과 같은 취지) 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있음(ㄴ)
• 계약갱신요구권은 임대인에게 도달한 시점에 거절사유가 없는 한 곧바로 갱신 효력이 발생 — 제6조의3 제1항, 도달 즉시 효력발생이라는 판례·법리(ㄷ)

〈함정〉

• 묵시적 갱신 후 해지통지의 효력발생 시점을 3개월이 아닌 즉시나 1개월로 착각하기 쉬운데, 여기서는 해지'권 발생'을 언제든지 행사할 수 있다는 점만 물었으므로 3개월 경과 규정 자체가 틀렸다고 볼 필요는 없음
• 1년으로 정한 임대차기간을 무조건 2년으로만 봐서 甲의 1년 주장(보증금반환청구)이 불가능하다고 오판하기 쉬운데, 제4조 제1항 단서상 임차인은 2년 미만 약정의 유효를 선택적으로 주장할 수 있음
• 계약갱신요구권의 효력발생 시점을 임대인의 승낙이나 별도 통지가 필요한 것으로 오해하기 쉬운데, 도달 시점에 곧바로 효력이 발생함