〈종합〉

소비대차 채권 외에 매매·물품대금 채권까지 함께 담보하는 사안에서 가등기담보법 적용요건 충족 여부, 청산금 산정 시 공제 가능 항목, 청산절차를 거치지 않은 본등기 후 선의의 제3자 등장이 미치는 효력을 종합적으로 묻는 사례형 문제다.

• ㄱ: 담보되는 채권이 대여금(소비대차)과 물품대금 둘인데, 하나라도 소비대차 차용금채무이고 목적물 가액(2억)이 피담보채권 합계를 초과하는지 확인해 적용요건 충족 여부를 판단한다.
• ㄴ: 청산금 산정식(가액-채권액)에서 채권액에 선순위담보만 포함되고 본등기 절차비용은 포함되지 않는다는 점을 조문으로 확인한다.
• ㄷ: 청산절차 없는 본등기는 무효라는 원칙과, 선의의 제3자 등장 시 채무자의 말소청구권만 배제된다는 제11조 단서를 구분해 '甲 명의 본등기 자체의 확정적 유효화'라는 서술의 오류를 짚는다.

〈정답 ③〉

소비대차 차용금채권과 물품대금채권을 함께 담보하더라도, 채권 전부가 소비대차상 차용금반환채무일 필요는 없고 최소한 하나의 채권이 그에 해당하며 목적물 가액이 피담보채권액을 초과하면 가등기담보법이 적용된다. 또 청산금 산정 시 본등기 절차비용은 공제 대상이 아니므로 ㄱ과 ㄴ이 옳다.

• 가등기담보법은 소비대차에 기한 차용금반환채무를 담보하기 위해 부동산에 가등기·소유권이전등기를 한 경우에 적용되고, 예약 당시 목적물 가액이 피담보채권액(원리금)을 초과해야 한다(제3조·제4조 전제).
• 이 사안은 대여금채권(소비대차상 차용금채무)과 물품대금채권을 함께 담보하는데, 대여금채권이 소비대차 채권에 해당하고 X토지 가액 2억 원이 피담보채권 합계(대여금 1억+이자, 물품대금 1억)를 초과하므로 가등기담보법이 적용된다.
• 제4조 제1항은 청산금을 '통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액'으로 정하고, 그 채권액에는 선순위담보 채권액만 포함시키도록 규정한다. 본등기를 위해 지출한 등기비용 등 절차비용은 여기서 공제할 채권액에 해당하지 않으므로 청산금에서 뺄 수 없다.

〈오답선지 해설〉

• ㄷ ✕ 청산절차 없이 마친 본등기는 처음부터 무효이고, 이는 채무자가 사후에 채무액을 지급하지 않는 한 치유되지 않는다. 다만 그 무효인 본등기에 기초해 선의의 제3자 丙이 소유권이전등기를 마치면 제11조 단서에 따라 채무자등의 말소청구권만 차단될 뿐이다. 즉 丙의 등기가 유효하게 확정되는 것과 별개로, 甲 명의의 무효인 본등기 자체가 그 시점부터 '확정적으로 유효'해지는 것은 아니다.

〈선지교정〉

• ㄷ ✎ 甲이 청산절차를 거치지 않고 X토지에 관하여 2025. 6. 15. 본등기를 마친 다음, 선의의 丙에게 2025. 8. 1. 소유권이전등기를 마친 경우, 甲 명의의 본등기는 여전히 무효이나 채무자 乙은 더 이상 말소청구를 할 수 없게 될 뿐이다.

〈함정〉

• 복수 채권(대여금+물품대금)이 함께 담보되면 가등기담보법 적용을 부정하기 쉬운데, 담보되는 채권 중 하나라도 소비대차상 차용금채무이고 목적물 가액이 전체 피담보채권을 초과하면 법이 적용된다.
• 청산금 산정 시 선순위담보 채권액은 공제 대상이지만 본등기 절차비용은 채권액이 아니므로 공제할 수 없다는 점을 혼동하기 쉽다.
• 무효인 본등기에 기초해 선의의 제3자가 등기를 마치면 채무자의 말소청구권만 배제될 뿐, 원래의 무효인 본등기 자체가 유효로 전환되는 것은 아니라는 점을 구분해야 한다.