구역이 지정되고 개발계획이 세워져도 그 사업을 실제로 할 자가 정해지지 않으면 사업은 시작되지 않습니다. 이 절은 누가 시행자가 될 수 있고, 누가 그것을 정하며, 정해진 시행자를 어떤 경우에 바꿀 수 있는지를 다룹니다. 그리고 시행자가 사업을 혼자 다 하지 않고 남에게 맡기는 3가지 방법(대행 · 위탁 · 신탁)까지 확인합니다. 23문항 중 10문항이 이 논점에서 출제되었습니다.
1-1시행자는 지정권자가 지정합니다
이 법은 시행자가 될 수 있는 자를 조문에 열거해 두고, 그중에서 지정권자가 고르게 합니다. 법 제11조 제1항이 그 열거이고, 이 단원에서 가장 많이 인용되는 조문입니다.
호의 번호는 제11호까지이지만 중간에 제9호의2가 있어 실제로는 12개 호입니다. 성격에 따라 3가지로 나누어 보면 이렇습니다.
여기에 이름이 없는 기관은 시행자가 될 수 없습니다. 「대통령령으로 정하는 공공기관」이라는 문구를 보고 공공기관이면 모두 해당한다고 읽으면 틀립니다. 시행령이 개별 기관을 지목하는 방식으로 정하고 있기 때문입니다.
조건이 붙은 기관과 붙지 않은 기관을 뒤바꾸는 것이 이 소절의 함정입니다. 한국철도공사는 제1항 제6호의 공공기관이어서 사업의 종류를 묻지 않고 시행자가 될 수 있고, 국가철도공단은 제2항 제1호의 정부출연기관이어서 역세권개발사업일 때만 됩니다. 이름이 비슷하지만 서로 다른 호에 있습니다.
1-3전부 환지 방식이면 토지 소유자나 조합뿐입니다
법 제11조 제1항 단서와 제5호·제6호의 괄호가 시행 방식에 따라 시행자를 제한하고 있습니다. 12개 호 가운데 방식 제한이 붙은 것은 이 2개 호뿐입니다.
호
누구인가
어느 방식에서
요건
제5호
도시개발구역의 토지 소유자
모든 방식
수용 또는 사용 방식이면 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유해야 한다
제6호
토지 소유자가 설립한 조합
전부 환지 방식만
그 밖의 방식에서는 시행자가 될 수 없다
여기에 제1항 단서가 겹칩니다. 구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지 소유자나 제6호의 조합을 시행자로 지정합니다. 곧 전부 환지 방식이면 공공(제1호~제4호)도 민간 사업자(제7호~제11호)도 원칙적으로 시행자가 되지 못합니다.
정리하면 방식에 따라 이렇게 됩니다.
시행 방식
시행자가 될 수 있는 자
조합은
수용 또는 사용 방식
제1호~제5호 · 제7호~제11호 (제5호는 국공유지 제외 토지면적 3분의 2 이상 소유)
될 수 없다
전부 환지 방식
제5호의 토지 소유자 · 제6호의 조합(원칙)
될 수 있다
혼용 방식
수용 또는 사용 방식과 같다 — 구역의 전부가 환지 방식이 아니므로 제1항 단서가 적용되지 않는다
될 수 없다
1-4원칙의 예외 — 지방자치단체등을 지정하는 3가지 경우
전부 환지 방식이면 토지 소유자나 조합을 지정한다는 것이 원칙이지만, 그들이 움직이지 않거나 다른 사업과 함께 해야 할 때가 있습니다. 법 제11조 제2항이 그 경우를 정하고 있습니다.
여기서 지정될 수 있는 것은 「지방자치단체등」이고, 그 범위도 시행령이 정합니다.
「지방자치단체등」은 4가지입니다 — 지방자치단체 · 한국토지주택공사 · 지방공사 · 시행령 제18조 제5항 제2호의 자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자 중 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제4조에 따른 외부감사의 대상이 되는 자)입니다.
국가는 이 4가지에 들어 있지 않습니다. 법 제11조 제1항 제1호에서는 국가와 지방자치단체가 한 호에 있었지만, 제2항의 예외 지정에서는 조문이 「지방자치단체나 대통령령으로 정하는 자」라고만 적었습니다. 시행령도 국가를 열거하지 않았습니다.
1-5시행자를 바꿀 수 있는 4가지 경우
시행자가 지정되었는데 사업이 진행되지 않으면 구역만 지정된 채로 남습니다. 그래서 법은 지정권자가 시행자를 바꿀 수 있는 경우를 정해 두었습니다.
제4호가 「대통령령으로 정하는 기간」에서 끊겨 있습니다. 그 기간은 시행령이 정합니다.
4가지 사유를 정리하면 이렇습니다. 제1호와 제4호에는 기간이 붙어 있고, 그 기간의 기산점이 서로 다릅니다.
호
어떤 경우인가
기간
기산점
1
사업에 착수하지 않는다
2년 이내
실시계획의 인가를 받은 후
2
행정처분으로 시행자 지정 또는 실시계획 인가가 취소되었다
—
—
3
시행자의 부도·파산 등으로 목적 달성이 어렵다
—
—
4
실시계획의 인가를 신청하지 않는다(전부 환지 방식의 시행자)
1년 이내(6개월의 범위에서 연장 가능)
도시개발구역 지정의 고시일(시행령 제24조)
「1년 이내」가 이 법에 두 번 나오고 기산점이 다릅니다. 하나는 방금 본 시행령 제24조이고, 다른 하나는 §1-4에서 확인한 시행령 제20조 제2항입니다. 앞의 것은 구역 지정의 고시일부터 세고 뒤의 것은 개발계획의 수립·고시일부터 셉니다. 두 조문 모두 연장 한도를 6개월로 정하고 있습니다.
1-6대행 — 누가 무엇을 맡길 수 있는가
시행자로 지정되었다고 해서 설계부터 분양까지 전부 직접 해야 하는 것은 아닙니다. 법은 공공 시행자가 사업의 일부를 민간에 맡길 수 있게 했습니다.
이 한 문장에 맡기는 자와 맡는 자와 범위가 함께 들어 있습니다.
누구인가 · 무엇인가
맡기는 자
법 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지 — 국가 · 지방자치단체 · 공공기관 · 정부출연기관 · 지방공사
맡는 자
「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자 등
맡기는 것
도시개발사업의 일부 — 그 범위는 시행령이 정한다
무엇을 맡길 수 있는지는 시행령이 4가지로 정하고 있습니다.
대행할 수 있는 업무 4가지는 설계 · 공사 · 분양입니다. 실시설계는 설계 단계, 부지조성공사와 기반시설공사는 공사 단계, 조성된 토지의 분양은 마무리 단계입니다. 사업의 처음부터 끝까지가 아니라 각 단계의 실행 부분이 대행 대상입니다.
여기에 들어 있지 않은 것이 시행자의 재무 행위입니다.토지상환채권을 발행하는 것은 시행자가 사업비를 마련하는 방법이고 시행령 제25조의2 제1항의 4가지에 없습니다.
대행개발사업자는 경쟁입찰로 선정합니다. 시행자가 임의로 고를 수 없고, 제2항이 정한 5가지 사항을 공고한 뒤에 뽑아야 합니다.
1-7위탁과 신탁 — 대행과 무엇이 다른가
사업의 일부를 남에게 맡기는 방법이 대행 말고도 2가지 더 있습니다. 법 제12조가 정하고 있고, 맡기는 자와 맡는 자가 대행과 반대입니다.
대행은 공공이 민간에게 맡기는 것이고, 위탁은 시행자가 공공에게 맡기는 것입니다. 방향이 반대입니다. 제1항의 「대통령령으로 정하는 공공시설」은 시행령 제26조 제1항이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제6호의 기반시설로 정하고 있으므로, 도로와 공원의 건설도 위탁할 수 있습니다.
시행규정에는 조례가 걸립니다.
시행자가 지방자치단체의 장이면 시행규정을 조례로 정해야 합니다. 「정할 수 있다」가 아니라 「정하여야 한다」이므로 의무입니다.
