1주택정책의 수단과 주거복지

1주택정책의 수단과 주거복지

제9단원 「토지정책」의 1절이 토지에 관한 수단의 이름을 하나씩 확인하는 절이었다면, 이 절은 주택에 관한 수단을 같은 방식으로 확인합니다. 다만 출발점이 다릅니다. 토지정책은 「개발로 생긴 이익을 어떻게 할 것인가」에서 출발했지만, 주택정책은 「집 없이 사는 사람을 어떻게 할 것인가」에서 출발합니다. 그래서 이 절에는 토지정책에 없던 말이 나옵니다 — 권리와 복지입니다.

13개년 22문항 가운데 8문항이 1절에서 출제되었습니다.

1-1근거 조문 — 주거기본법 제2조

정부가 주택시장에 손을 대는 근거는 두 가지입니다. 하나는 제8단원 「부동산정책의 의의 및 기능」에서 배운 시장실패이고, 다른 하나는 권리입니다. 뒤의 것을 정한 조문이 주거기본법 제2조입니다.

법률이 「권리를 갖는다」라고 적고 있습니다. 2023-19 ㄱ이 「우리나라는 주거에 대한 권리를 인정하고 있지 않다」라고 적었고, 틀린 진술로 판정되었습니다.

이 조문부터 읽는 이유가 있습니다. 주거권을 인정하면 주택시장이 잘 돌아가는지와 무관하게 정부가 할 일이 생깁니다. 시장이 효율적으로 작동하더라도 그 결과 누군가 인간다운 주거생활을 못 하고 있다면 그것만으로 개입의 근거가 됩니다.

2013-15 ⑤가 그 점을 뒤집어 물었습니다 — 「주택보급률이 100%를 넘게 되면 시장효율성과 형평성이 달성되므로 정부가 주택시장에 개입하지 않는다」. 틀린 진술입니다. 확정된 해설은 주택보급률이 총량 지표일 뿐이어서 지역별 편차, 저소득층의 주거 문제, 형평성의 과제가 그대로 남는다고 설명합니다. 집의 수가 가구 수를 넘어도 그 집들이 필요한 사람에게 가 있는지는 다른 문제입니다.

1-2주택정책은 복지이기도 하다

2020-21 ②는 「주택정책은 주거안정을 보장해준다는 측면에서 복지기능도 수행한다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 1-1의 주거권과 같은 맥락의 서술입니다.

공공임대주택을 공급하면 소득재분배 효과를 기대할 수 있습니다. 2018-22 ①과 2025-24 ①이 같은 취지를 적었고 둘 다 옳은 진술입니다. 확정된 해설은 그 이유를 이렇게 설명합니다 — 시세보다 낮은 임대료로 살면 그 차액만큼 실질적으로 소득이 이전된 것과 같습니다.

같은 논리가 2014-14 ③에도 나옵니다. 「희망주택」의 임대료가 시장임대료보다 낮은 경우 그 차액만큼 주거비 보조효과를 볼 수 있다는 서술이고, 옳은 진술로 판정되었습니다.

「희망주택」이 무엇인지 몰라도 이 선지는 판단할 수 있습니다. 법령 원문에도 확정된 해설에도 그 이름의 정의는 없습니다. 그런데 이 선지가 묻는 것은 어떤 임대주택이든 시장임대료보다 싸게 살면 그 차액만큼 보조받는 셈이 된다는 것이고, 그것은 이름과 무관하게 성립합니다. 선지에 모르는 이름이 나와도 그 이름이 판단의 대상이 아닌 경우가 있습니다. 무엇을 묻고 있는지를 먼저 보십시오.

싸게 빌려주는 것과 돈을 주는 것은 결과가 같습니다. 이 점이 2절에서 임대료보조를 볼 때 다시 나옵니다.

1-3어느 것이 간접개입인가

제8단원 「부동산정책의 의의 및 기능」에서 배운 구분을 이 단원의 수단에 적용합니다. 판별 기준은 그대로입니다 — 정부가 시장 안에 들어가 사고팔거나 값·거래를 막으면 직접개입, 밖에서 돈으로 유인만 움직이면 간접개입입니다.

2020-21 ①이 「금융지원정책은 정부의 주택시장 간접개입방식에 속한다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 정부는 돈을 빌려주거나 이자를 보태 줄 뿐이고, 집을 사거나 팔지 않습니다.

이 단원의 수단이 앞의 두 단원에서 어느 쪽으로 분류되었는지 확인해 둡니다. 아래 네 가지 가운데 금융지원만 제9단원 「토지정책」의 표에 있고, 나머지 세 가지는 제8단원 「부동산정책의 의의 및 기능」의 표에 있습니다.

1-4주거급여 — 조문이 정한 것

주거급여는 이 단원에서 3문항(2018-22 · 2020-21 · 2025-24)에 나왔고, 그중 하나는 정답 선지였습니다. 근거 조문이 두 법률에 걸쳐 있습니다.

먼저 국민기초생활 보장법이 급여의 종류를 정하고, 그 안에 주거급여를 둡니다.

제2항이 말하는 「따로 정한 법률」이 주거급여법입니다. 2018-22 ②는 주거급여를 「생활이 어려운 사람에게 주거안정에 필요한 임차료 등을 지급하는 것」이라고 적었고 옳은 진술입니다. 제11조 제1항 그대로입니다.

주거급여는 소비자보조방식입니다(0-5). 2020-21 ⑤가 「주거복지정책상 주거급여제도는 소비자보조방식의 일종이다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 정부가 집을 지어 주는 것이 아니라 임차료를 지급하기 때문입니다.

주거급여를 부르는 이름이 하나 더 있습니다. 공공부조입니다. 이 용어는 사회보장기본법이 정의하고 있습니다.

제2호와 제3호를 나란히 읽으십시오. 사회보험은 보험의 방식으로 대처하고, 공공부조는 국가와 지방자치단체의 책임으로 최저생활을 보장합니다. 미리 낸 보험료가 있어야 받는 것이 아니라 생활이 어렵다는 사정만으로 받는 것이 공공부조입니다. 주거급여가 여기에 속하고, 그래서 요건이 소득인정액 하나입니다(바로 아래에서 봅니다).

주택을 가진 사람도 받을 수 있다

2025-24 ⑤는 「주거급여법령상 주택을 소유한 모든 사람은 주거급여의 수급권자가 될 수 없다」라고 적었고, 틀린 진술이자 그 문항의 정답이었습니다. 조문을 보면 그 이유가 분명합니다.

제5조가 정한 요건은 소득인정액 하나입니다. 주택을 가졌는지는 요건에 없습니다. 제8조는 오히려 주택을 소유하고 거기 사는 사람에게 지급하는 급여를 따로 두고 있습니다. 수선유지비가 그것입니다. 자기 집에 사는 사람은 임차료가 들지 않는 대신 집을 고쳐야 하기 때문입니다.

주거급여를 「무주택자에게만 주는 지원」으로 기억하면 이 문항을 틀립니다.

주택바우처

주택바우처(housing voucher)란 저소득 임차가구에 임대료의 일부를 지원하는 제도입니다. 2015-19 ①이 「주택바우처는 임대료 보조 정책의 하나다」라고 적었고 옳은 진술입니다. 2023-19 ㄷ은 여기에 두 가지를 더 붙였습니다 — 소비자보조방식의 일종이고 임차인의 주거지 선택을 용이하게 할 수 있다는 것이며, 역시 옳은 진술로 판정되었습니다.

1-5지불능력을 재는 두 지표 — PIR과 RIR

2020-21 ③이 물은 것입니다.

• 소득대비 주택가격비율(price to income ratio, PIR) — 소득에 비해 주택가격이 얼마나 높은가
• 소득대비 임대료비율(rent to income ratio, RIR) — 소득에 비해 임대료가 얼마나 높은가

약어의 글자가 그대로 뜻입니다. 앞의 P는 price(가격), R은 rent(임대료)이고, 뒤의 IR은 income ratio(소득 대비 비율)입니다. 두 지표 모두 분모가 소득입니다. 그러므로 소득이 같을 때 주택가격이 높을수록 PIR이 커지고, 임대료가 높을수록 RIR이 커집니다. 값이 클수록 그 가구가 감당하기 어렵다는 뜻이고, 그래서 이 둘을 지불능력을 측정하는 지표라고 부릅니다. 2020-21 ③이 그렇게 적었고 옳은 진술입니다.

하나는 사는 경우, 하나는 빌리는 경우입니다. 주택가격이 들어가는 쪽이 PIR, 임대료가 들어가는 쪽이 RIR입니다.

1-6주택조합 3종

2019-3 ④가 물었고, 그 문항의 정답(옳은 것)이었습니다. 주택법이 종류를 한정하고 있습니다.

앞의 두 조합은 집이 없어서 모이고, 리모델링주택조합은 집이 있어서 모입니다. 조문의 첫 문장이 「주택을 마련하거나 … 리모델링하기 위하여」로 두 가지 목적을 나란히 적어 둔 것이 그 때문입니다.

1-7주택청약종합저축

2021-17 ③과 2023-19 ㄴ이 시행 중인 제도로 물었습니다. 근거는 주택법 제56조입니다.

법률상의 이름은 「입주자저축」이고, 실제로 가입하는 것이 주택청약종합저축입니다. 이 저축 하나로 국민주택과 민영주택을 모두 청약할 수 있습니다(0-2에서 본 두 가지입니다). 가입은 한 사람이 한 계좌입니다.

1-8주택 쪽 제도는 지금 시행되고 있는가

제9단원 「토지정책」에서 「근거 법률이 지금도 있으면 시행 중」이라는 판별 기준을 배웠습니다. 그 기준을 주택 쪽 제도에 적용합니다. 근거 조문을 읽은 제도는 다음과 같습니다.

투기과열지구만 아직 보지 않았으므로 여기서 확인합니다.

2019-18 ⑤가 「국토교통부장관은 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정한 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다.

주택법은 투기과열지구와 함께 조정대상지역도 두고 있습니다. 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역, 또는 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역을 지정하는 것입니다(같은 법 제63조의2 제1항 제1호·제2호). 두 지역은 지정하는 자가 다릅니다.

2026-6은 두 지역을 나란히 보기에 넣고 도지사가 지정할 수 있는 것을 고르게 했습니다. 투기과열지구(ㄴ)는 답에 들어갔고, 조정대상지역(ㄱ)은 들어가지 않았습니다.

이 단원에 나온 시행되지 않는 제도

2021-17은 「현재 우리나라에서 시행되고 있는 주택정책수단이 아닌 것」을 물었고, 정답은 개발권양도제였습니다. 2019-18은 같은 방식으로 물어 택지소유상한제가 정답이었습니다. 두 제도 모두 제9단원 「토지정책」에서 다루었습니다. 개발권양도제는 우리나라에 법제화된 적이 없는 미시행 제도이고, 택지소유상한제는 근거 법률이 폐지된 제도입니다.

주택정책을 묻는 문항에도 토지정책의 제도가 들어옵니다. 2021-17의 선지 5개 가운데 3개만 이 단원의 제도(공공임대주택제도 · 주거급여제도 · 주택청약종합저축제도)이고, 나머지 2개는 제9단원 「토지정책」에서 다룬 제도입니다 — 재건축초과이익환수제도는 시행 중이고, 개발권양도제는 미시행이라 정답이 되었습니다.