〈종합〉

지역주택조합의 설립인가 권한, 등록사업자의 손해배상책임, 조합원 자격의 주택규모·거주기간 기준, 추가모집 시 자격판단 기준일이라는 네 가지 핵심 쟁점을 한 문항에 모아 확인하는 문제다.

• 주택조합 설립인가권자가 국토교통부장관이 아니라 시장·군수·구청장임을 법 제11조 제1항으로 확인
• 등록사업자의 손해배상책임 면제 여부를 법 제11조 제4항으로 검증
• 지역주택조합 조합원의 주택규모 기준을 출제 당시 시행령 제38조의 60㎡ 이하 기준과 대조
• 추가모집 시 자격판단 기준일을 '추가모집공고일'이 아닌 '조합설립인가 신청일'로 확정

〈정답 ④〉

조합설립인가를 받은 후 승인을 얻어 조합원을 추가모집하는 경우, 추가모집되는 자가 조합원 자격요건(무주택 또는 소형주택 소유, 거주기간 등)을 충족하는지는 최초의 조합설립인가 신청일을 기준으로 판단한다.

• 설립인가 후 조합원의 신규가입·교체는 원칙적으로 금지되지만, 예정세대수의 50% 미만으로 결원이 생기거나 예정세대수를 넘지 않는 범위에서 시장·군수·구청장의 승인을 받으면 추가모집이 예외적으로 허용된다.
• 추가모집·충원되는 자의 무주택 여부·주택규모·거주기간 등 자격요건은 추가모집공고일이나 변경인가일이 아니라 그 조합의 당초 조합설립인가 신청일을 기준으로 판단한다(시행령 제38조 제1항 제1호).
• 이는 설립 초기 조합원과 추가모집 조합원의 자격판단 시점을 동일하게 맞추어 형평을 유지하기 위한 규정이다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 주택조합 설립인가는 국토교통부장관이 아니라 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장의 권한이다. 등록사업자와 공동으로 사업을 하더라도 인가권자가 달라지지 않는다.
• ② ✕ 조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공하는 경우, 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능해지거나 지연되어 조합원에게 발생한 손해도 배상할 책임을 진다.
• ③ ✕ 출제 당시 기준으로 지역주택조합 조합원 자격은 조합설립인가신청일부터 입주가능일까지 무주택자이거나 주거전용면적 60제곱미터 이하 1주택을 소유한 세대주여야 했다(시행령 제38조 제1항 제1호 가목). 이 선지는 80제곱미터로 서술해 당시 기준(60㎡)을 초과하는 수치를 제시했으므로 틀렸다.
• ⑤ ✕ 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받으려는 자는 무주택 요건 등 조합원 자격요건을 갖추지 않아도 조합원이 될 수 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 조합은 관할 시장·군수·구청장의 주택조합 설립인가를 받아야 한다.
• ② ✎ 조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공하는 경우 등록사업자는 자신의 귀책사유로 발생한 손해에 대해 조합원에게 배상책임을 진다.
• ③ ✎ 조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 보유하고, 6개월 이상 동일 지역에 거주한 세대주인 자는 조합원의 자격이 있다.
• ⑤ ✎ 조합원의 사망으로 인하여 조합원의 지위를 상속받으려는 자는 무주택자가 아니어도 조합원이 될 수 있다.

〈함정〉

• 추가모집·충원자의 자격판단 기준일을 추가모집공고일이나 변경인가일로 착각하기 쉽다 — 정답은 항상 최초의 조합설립인가 신청일이다.
• 지역주택조합 조합원의 주택규모 기준을 출제 당시 기준(60㎡ 이하)이 아닌 다른 수치로 바꿔 내는 함정에 유의해야 한다.
• 등록사업자가 시공까지 겸하는 경우 책임을 면제받는 것으로 오해하기 쉽지만, 귀책사유가 있으면 손해배상책임을 그대로 진다.

〈현행성〉

출제 당시 구 「주택법 시행령」 제38조 제1항 제1호 가목은 지역주택조합 조합원의 주택소유 기준을 주거전용면적 60㎡ 이하로 규정하였다. 현행 규정은 「주택법 시행령」 제21조 제1항 제1호 가목으로 옮겨졌고 기준도 85㎡ 이하로 확대되었다. 따라서 선지 ③의 80㎡는 출제 당시에는 60㎡를 초과하여 틀리지만 현행 기준에는 해당한다. 현행법을 그대로 적용하면 ③도 옳게 되어 공식 정답 ④와의 단일정답 관계가 달라지므로, 이 문항은 반드시 출제 당시 조문을 기준으로 판단해야 한다.