〈종합〉

주택재건축사업의 핵심 개념(토지등소유자 정의, 시행구역 제한 여부, 조합설립 절차, 경미한 변경사항, 안전진단 비용부담)을 두루 훑어 각 요소의 정확한 요건을 아는지 묻는 종합형 문항이다.

• 선지별로 토지등소유자 정의·시행구역·조합설립 절차·변경신고·안전진단 비용 주체를 각각 조문·논점노트 기준으로 대조
• 재건축사업 특유의 예외(지상권자 제외, 정비구역 외 시행 가능, 경미한 변경은 신고)를 다른 정비사업과 구분해 소거

〈정답 ④〉

건축물 매매 등으로 조합원 권리가 이전되어 조합원을 신규가입시키는 것은 조합설립인가 사항 중 경미한 변경에 해당해, 총회 의결이나 조합원 동의 없이 시장·군수등에게 신고만 하면 변경할 수 있다.

• 조합설립인가 후 그 내용을 변경하려면 원칙적으로 조합원 3분의 2 이상 찬성 의결 후 시장·군수등 인가를 받아야 한다(note-1751)
• 다만 조합원의 권리·의무에 실질적 영향이 없는 경미한 사항(매매·증여 등으로 조합원이 교체·신규가입되는 경우 등)은 총회의결이나 조합원 동의 절차 없이 시장·군수등에게 신고만으로 변경이 가능하다(note-1751)
• 건축물 매매로 조합원 권리가 이전되어 신규가입이 이루어지는 경우는 조합원 개인 간의 권리이전에 불과해 조합 전체의 동의를 요하지 않는 경미한 변경으로 취급된다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 재건축사업의 토지등소유자는 '건축물 및 그 부속토지의 소유자'로 한정되고 지상권자는 제외된다. 지상권자를 포함시키는 것은 주거환경개선사업·재개발사업의 정의다.
• ② ✕ 재건축사업은 정비구역이 아닌 지역에서도 시행할 수 있다. 조합설립 동의정족수에서 '주택단지가 아닌 지역'을 포함해 시행하는 경우를 별도로 규정하는 것도 이 때문이다.
• ③ ✕ 조합설립은 신고가 아니라 시장·군수등의 인가를 받아야 하는 사항이다. 추진위원회가 정족수 동의를 얻어도 신고만으로는 조합이 설립되지 않는다.
• ⑤ ✕ 안전진단은 시장·군수등이 실시하고, 소유자의 요청에 의한 실시인 경우 그 비용을 요청자에게 부담시킬 수 있다. 시·도지사가 비용을 부담한다는 규정은 없다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 주택재건축사업에 있어 '토지등소유자'는 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말한다.
• ② ✎ 주택재건축사업은 정비구역이 아닌 지역에서도 대통령령으로 정하는 경우 시행될 수 있다.
• ③ ✎ 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 법령상 요구되는 토지등소유자의 동의를 얻어 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
• ⑤ ✎ 주택재건축사업의 안전진단에 드는 비용은 소유자의 요청에 의해 실시하는 경우 그 요청자가 부담할 수 있다.

〈함정〉

• 재건축사업의 토지등소유자를 재개발·주거환경개선과 같게 보아 지상권자를 포함시키는 함정 — 재건축은 '건축물 및 부속토지 소유자'로 한정되고 지상권자는 빠진다는 점을 기억해야 거른다
• 조합설립을 '신고'로 서술하는 함정 — 조합설립은 반드시 시장·군수등의 '인가' 사항이고, 인가 후 경미한 사항(조합원 신규가입 등)만 신고로 변경 가능하다는 구조를 구분해야 한다
• 안전진단 비용 부담 주체를 시·도지사로 바꿔치는 함정 — 실제로는 요청에 의한 실시 시 그 요청자가 부담할 수 있다