〈종합〉

주택법상 공동주택 리모델링의 허가·동의 요건, 조합 설립인가 첨부서류, 수직증축 층수 제한, 시공자 선정방식을 종합적으로 묻는 문항이다. 각 선지가 서로 다른 세부 규정을 하나씩 틀리게 바꿔 낸 전형적인 조문 대조형 문제다.

• 선지별로 관련 조문(제66조·시행령 제75조)의 요건을 떠올려 숫자·주체·절차(허가/신고, 첨부서류 종류, 선정방식)가 바뀌었는지 대조한다.
• 리모델링 관련 행위는 허가 주체가 누구든 '허가'이며 '신고'가 아니라는 점을 기준으로 ③을 걸러낸다.
• 조합 설립인가신청서 첨부서류는 결의비율 증명서류임을 기준으로 ②·④를 걸러낸다.
• 시공자 선정은 경쟁입찰이 원칙임을 기준으로 ⑤를 걸러내고 남는 ①을 정답으로 확정한다.

〈정답 ①〉

세대수 증가형 리모델링 중 수직증축형은 기존 층수에 따라 증축 가능 층수가 정해지는데, 14층 이상 건축물은 2개층까지 수직증축이 허용된다.

• 주택법 제2조 제25호(리모델링의 정의) 및 시행령 관계 규정상 수직증축형 리모델링은 기존 건축물의 층수를 기준으로 증축 한도를 둔다.
• 기존 층수가 15층 이상이면 3개층까지, 14층 이하이면 2개층까지 수직증축이 가능하도록 정해져 있어, 14층 건축물의 경우 2개층까지 증축할 수 있다는 서술이 그대로 맞는다.

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 리모델링주택조합의 설립인가신청서에는 토지사용승낙서가 아니라 리모델링 결의를 증명하는 서류(주택단지 전체 및 각 동 결의비율을 충족했음을 증명하는 서류)를 첨부해야 한다. 토지사용승낙서 100분의 80이라는 요건은 지역·직장주택조합의 설립인가 요건과 혼동한 것이다.
• ③ ✕ 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의는 신고가 아니라 시장·군수·구청장의 '허가'를 받아 리모델링을 할 수 있다(주택법 제66조 제2항). 신고제로 바꿔 낸 전형적인 오답이다.
• ④ ✕ 사용검사를 받은 후 일정 기간이 경과하였음을 증명하는 서류는 리모델링 허가신청 시 첨부하는 서류이지, 리모델링주택조합의 '설립인가신청서'에 첨부하는 서류가 아니다. 조합 설립인가신청서에는 결의를 증명하는 서류가 첨부된다.
• ⑤ ✕ 시공자 선정은 원칙적으로 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰 방법으로 해야 하고, 경쟁입찰이 곤란한 경우 등 예외적인 경우에만 다른 방법(수의계약 등)을 쓸 수 있다(주택법 제66조 제4항). 수의계약을 원칙으로 못박은 것이 틀렸다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 리모델링주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 인가신청서에 리모델링 결의(주택단지 전체 3분의2 이상 및 각 동 과반수, 특정 동은 그 동 3분의2 이상)를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.
• ③ ✎ 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의는 시장·군수·구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다.
• ④ ✎ 수직증축형 리모델링의 경우 리모델링 허가신청서에 당해 주택이 사용검사를 받은 후 일정 기간이 경과하였음을 증명하는 서류를 첨부하여야 한다.
• ⑤ ✎ 리모델링주택조합이 시공자를 선정하는 경우 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다.

〈함정〉

• 리모델링주택조합 설립인가신청서 첨부서류를 지역·직장주택조합의 토지사용승낙서(80% 이상) 요건과 섞어 내는 함정 — 리모델링조합은 '결의비율 증명서류'가 핵심이다.
• 입주자대표회의의 리모델링은 신고가 아니라 항상 '허가'라는 점을 신고로 바꿔 내는 함정 — 리모델링 관련 행위는 주체가 누구든 시장·군수·구청장의 허가 대상이다.
• 시공자 선정방식을 경쟁입찰(원칙) 대신 수의계약(예외적 허용)으로 뒤집어 내는 함정.