〈종합〉

주택법상 전매행위 제한 제도의 핵심 요소 — 전매의 개념, 제한기간의 산정 방식, 예외 인정 요건(세대원 전원 이전), 부기등기 의무, 위반 시 효과를 종합적으로 확인하는 이론형 문항이다.

• '전매'의 개념에서 상속이 제외된다는 점을 먼저 확인해 ①·③을 걸러낸다
• 전매제한기간이 대통령령에 위임된 가변적 수치임을 확인해 특정 숫자를 못박은 ②를 배제한다
• 부기등기 의무의 대상 주택과 시기(보존등기와 동시)를 조문 그대로 대응시켜 ④를 확정한다
• 위반 전매의 효과가 '매입 의무'가 아니라 '매입비용 지급 시 취득 의제'임을 확인해 ⑤를 배제한다

〈정답 ④〉

분양가상한제 적용주택 등 전매가 제한되는 주택을 사업주체가 공급할 때는, 전매제한기간이 지나기 전에는 제3자에게 소유권을 이전할 수 없다는 내용을 소유권보존등기와 동시에 부기등기해야 한다.

• 주택법 제64조 제4항: 사업주체가 분양가상한제 적용주택(제1항 제3호)·공공택지 외 택지 주택(제4호)·토지임대부 분양주택(제6호)을 공급하는 경우 '소유권을 제3자에게 이전할 수 없음'을 소유권에 관한 등기에 부기등기해야 함
• 제5항에서 이 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 하도록 규정 — 별도 시점이 아니라 최초 등기와 함께 이루어짐

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 전매는 매매·증여 등 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함하지만, 상속은 명문으로 제외된다. 상속으로 취득한 주택을 세대원 전원이 이전하는 것은 전매행위 제한의 적용 대상 자체가 아니다.
• ② ✕ 전매제한기간은 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 지역별로 달리 정하도록 되어 있을 뿐, 수도권·충청권 외 지역이라고 해서 일률적으로 3년이 되는 것은 아니다.
• ③ ✕ 상속으로 취득한 주택을 이전할 때 전매제한 예외가 인정되려면 세대원 '전원'이 이전하는 경우여야 한다. 세대원 일부만 이전하는 경우는 예외 요건을 갖추지 못해 전매할 수 없다.
• ⑤ ✕ 위반 전매가 이루어졌을 때 사업주체가 매입비용을 매수인에게 지급하면, '지급한 날'에 사업주체가 그 지위를 취득한 것으로 보는 구조다. 사업주체에게 매입 의무를 지우는 규정이 아니라 매입 시 취득 효과를 정하는 규정이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 제한되는 전매에는 매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되나, 상속의 경우는 제외된다.
• ② ✎ 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매제한기간은 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 지역별로 달리 정한다.
• ③ ✎ 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우라야 전매제한의 대상이 되는 주택이라도 전매할 수 있다.
• ⑤ ✎ 전매행위 제한을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우 사업주체가 매입비용을 그 매수인에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 본다.

〈함정〉

• 상속을 전매의 개념에 포함시키거나 상속 이전 예외에서 '세대원 일부'만 이전해도 되는 것으로 착각하기 쉽다 — 상속은 전매 자체에서 제외되고, 예외 인정은 원칙적으로 세대원 전원 이전을 요구한다는 점을 구분해야 한다.
• 전매제한기간을 지역별로 3년 등 특정 숫자로 고정된 것처럼 서술하는 선지는 함정이다 — 법은 10년 이내에서 대통령령으로 지역별로 달리 정하도록만 위임하고 있다.
• 위반 전매 시 효과 규정을 사업주체의 '매입 의무'로 잘못 읽기 쉽다 — 실제로는 매입비용을 지급한 경우 그 시점에 지위 취득을 보는 것이지, 반드시 매입해야 하는 강제 규정은 아니다.