〈종합〉

투기과열지구의 지정권자·요건·효과를 종합적으로 묻는 문항으로, 지정주체(국토교통부장관·시·도지사)와 전매제한의 적용 대상(신규 공급주택)을 정확히 아는지가 핵심이다.

• 각 선지에서 지정권자·협의관계·전매제한 대상·지정요건의 방향을 조문과 대조한다
• 전매제한 예외사유(세대원 전원 해외이주+사업주체 동의)가 인정되는 선지를 정답으로 확정한다

〈정답 ⑤〉

투기과열지구 안에서 새로 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 전매가 제한되지만, 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우로서 사업주체의 동의를 받으면 그 예외에 해당해 전매제한이 풀린다.

• 주택법 제63조가 정한 전매제한은 지구 내 신규 건설·공급 주택의 입주자 지위에 대해 걸리는 규제다
• 세대원 전원의 해외이주와 같은 부득이한 사유가 있고 사업주체의 동의를 받으면 예외적으로 전매를 허용하도록 시행령이 정하고 있다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역이라는 지정요건 자체는 맞지만, 지정권자가 잘못됐다. 투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 것이고, 시장·군수·구청장에게는 지정권한이 없다.
• ② ✕ 협의 관계가 뒤집혔다. 시·도지사가 투기과열지구를 지정할 때는 그 지역의 시장·군수·구청장이 아니라 국토교통부장관과 협의해야 한다.
• ③ ✕ 전매제한은 지구 내에 이미 존재하는 기존 주택이 아니라, 투기과열지구로 지정된 후 새로 건설·공급되는 주택의 입주자 지위에 대해서만 적용된다.
• ④ ✕ 방향이 반대다. 지정기준상 문제되는 것은 분양계획이 직전월보다 30퍼센트 이상 감소해서 공급 위축이 우려되는 경우이며, 분양계획이 증가한 경우는 지정사유가 아니다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 일정한 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 경우 국토교통부장관 또는 시·도지사는 해당 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다.
• ② ✎ 시·도지사가 투기과열지구를 지정하는 경우 국토교통부장관과 협의하여야 한다.
• ③ ✎ 투기과열지구로 지정되면 투기과열지구 내에서 새로 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위에 대해서 전매제한이 적용된다.
• ④ ✎ 주택의 분양계획이 지난 달보다 30퍼센트 이상 감소한 곳은 투기과열지구로 지정할 수 있다.

〈함정〉

• 지정권자를 시장·군수·구청장으로 바꿔 내는 함정 — 투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사만 지정할 수 있고, 시장·군수·구청장은 공고 내용을 통보받는 지위에 그친다는 점으로 거른다
• 전매제한 대상을 지구 내 기존 주택으로 바꿔 내는 함정 — 전매제한은 신규 건설·공급 주택의 입주자 지위에만 걸린다는 원칙으로 거른다
• 분양계획 변동률의 방향(증가 vs 감소)을 뒤집어 내는 함정 — 지정기준은 분양계획이 감소하여 공급이 위축되는 경우다