〈종합〉

사업계획승인을 받은 사업주체가 사용권원을 확보하지 못한 대지 소유자에게 행사하는 매도청구권(제22조)의 요건 — 확보비율에 따른 상대방 범위, 협의기간, 대상 범위, 리모델링조합의 매도청구까지 두루 묻는 조문형 문제다.

• 각 선지의 확보비율(95%/90%/80%)을 제22조 제1항 제1호·제2호 구분 기준과 대조한다.
• 협의기간·건축물 포함 여부·리모델링조합 매도청구 인정 여부 등 수치·요건이 조문과 일치하는지 확인한다.

〈정답 ④〉

주택건설대지의 95% 미만을 확보한 사업주체는 미확보 대지 소유자 중에서도 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전부터 그 대지를 소유·보유해온 자에게는 매도청구를 할 수 없다.

• 주택법 제22조 제1항 제2호 — 95% 미확보(제1호 외의 경우)에는 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 소유권을 취득해 계속 보유 중인 자를 제외하고 나머지 소유자에게만 매도청구 가능
• 80%를 확보한 사례는 95%에 못 미치므로 제2호가 적용되어 10년 이전 취득·계속보유자는 매도청구 대상에서 빠짐

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 제22조 제1항은 사용권원을 확보하지 못한 대지에 건축물이 포함된 경우도 매도청구 대상으로 명시한다(대지의 정의에 건축물 포함).
• ② ✕ 매도청구를 하기 전에는 상대방과 60일이 아니라 3개월 이상 협의를 해야 한다.
• ③ ✕ 모든 소유자에게 매도청구가 가능한 것은 사용권원을 95% 이상 확보한 경우다. 90%는 이 기준에 못 미쳐 제2호가 적용되므로, 10년 이전 취득·계속보유자는 청구 대상에서 제외된다.
• ⑤ ✕ 리모델링허가 신청 동의율을 확보한 리모델링주택조합은 리모델링 결의에 찬성하지 않는 자의 주택 및 토지에 대해 매도청구를 할 수 있다 — 매도청구가 인정되는 경우다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 주택건설대지에 사용권원을 확보하지 못한 건축물이 있는 경우 그 건축물도 매도청구의 대상이 된다.
• ② ✎ 사업주체는 매도청구일 전 3개월 이상 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 협의를 진행하여야 한다.
• ③ ✎ 사업주체가 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우, 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구를 할 수 있다.
• ⑤ ✎ 사업주체가 리모델링주택조합인 경우 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택에 대하여도 매도청구를 할 수 있다.

〈함정〉

• 매도청구 가격을 시가가 아닌 공시지가로 바꿔 놓으면 틀린 서술이 되는데, 이 문항에서는 협의기간·확보비율 숫자를 낮춰 내는 방식으로 함정을 만들었다 — 3개월을 60일로, 95%를 90%로 바꾼 부분을 수치 그대로 기억해 걸러야 한다.
• 95% 이상 확보(제1호)와 그 외(제2호)를 혼동하기 쉽다. 80%나 90%처럼 95%에 못 미치는 수치가 나오면 무조건 제2호, 즉 10년 이전 취득·계속보유자 제외 규정이 적용된다.